La permuta
di Raffaella Diviccaro.
Che cosa è la permuta
Come stabilisce l'art. 1552 del codice civile, la permuta "è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro". Si tratta di un contratto traslativo consensuale ad effetti reali esattamente come la vendita.
La peculiarità della permuta consiste in questo: le parti scambiano una cosa o un diritto contro altra cosa o altro diritto, realizzando quello che, comunemente viene chiamato "baratto".
Ogni qualvolta il corrispettivo per il trasferimento di un bene è costituito in tutto o in parte da un altro bene abbiamo a che fare con una permuta.
La permuta può configurarsi in una molteplicità di casi. E' da considerarsi permuta, ad esempio, la fattispecie in cui alla vendita di un bene segua un contratto novativo che sostituisce al pagamento del prezzo il trasferimento in proprietà di un altro bene.
Allo stesso modo si può parlare di permuta quando si acquista un nuovo autoveicolo e si trasferisce in in conto prezzo la proprietà di un veicolo usato.
La disciplina del contratto di permuta
La disciplina del contratto di permuta è contenuta in quattro articoli del codice civile (gli articoli 1552, 1553, 1554, 1555). L'Art. 1552 si limita a dare la definizione, mentre gli altri tre articoli disciplinano la cosiddetta 'evizione', le spese della permuta e l'applicabilità delle norme sulla vendita.
Per quanto riguarda l'evizione (ossia l'ipotesi in cui un terzo faccia valere un suo diritto di proprietà sul bene oggetto di permuta e la sottragga quindi alla disponibilità del permutante), l'articolo 1553 stabilisce che chi ha subito l'evizione e non ha interesse alla restituzione del bene che aveva a sua volta dato in permuta, può richiedere un equivalente in denaro fermo restando, in ogni caso il diritto al risarcimento del danno.
Per quanto riguarda invece le spese della permuta, l'articolo 1554 stabilisce che le stesse siano a carico di entrambi i contraenti in parti uguali. E' prevista naturalmente la facoltà per le parti di decidere una diversa ripartizione di tali spese.
Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali .
Da ultimo l'articolo 1555 opera un generale richiamo alle norme che disciplinano la vendita e che si possono applicare anche alla permuta in quanto siano con questa compatibili.
L'oggetto della permuta
La permuta può avere ad oggetto non soltanto il diritto di proprietà ma anche altri diritti reali nonchè diritti di credito e posizioni giuridiche complesse.
Viene in rilievo, ad esempio, data la sua particolare diffusione nella prassi dei rapporti commerciali, la permuta di bene presente quale l'area edificabile con bene futuro quale l'edificio da costruire: ciò avviene quando il proprietario di un'area edilizia permuta il bene con parte dell'edificio che sarà costruito su quell'area dall'acquirente.
Di particolare delicatezza è la questione relativa alla tutela del contraente permutante l'area che si priva illico et immediate della proprietà del bene permutato , dovendo in seguito attendere la realizzazione dell'edificio per acquistare la proprietà.
Il legislatore ha, a tal proposito, emanato il d.lgs.n. 122 del 2005 col quale si è statuito che in caso di trasferimento non immediato di un immobile da costruire, quale preliminare ovvero permuta di bene presente con bene futuro, all'alienante del bene futuro, quale permutante ovvero promittente venditore,è imposto di procurare il rilascio di una fideiussione bancaria in favore della controparte come garanzia della restituzione delle somme corrisposte prima del trasferimento della proprietà del bene , per il caso in cui l'alienante incorra in una situazione di crisi quale pignoramento del bene immobile oggetto del contratto, ovvero fallimento, ovvero domanda di ammissione al concordato preventivo.
Ecco due massima della Corte di Cassazione in materia di permuta.
Integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire sulla stessa superficie a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio, mentre l'obbligo di erigere il fabbricato sia destinato a collocarsi su un piano accessorio e strumentale, configurandosi, appunto, l'obbligo del permutante costruttore non come prestazione del risultato di un'opera, ma come trasferimento della proprietà di cose future.
Cassazione civile 24172/2013
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita e non anche nel caso di permuta. E' da escludersi la sussistenza del diritto di prelazione di cui all'art. 38 della l. n. 392 del 1978 in caso di conferimento di beni in società , in quanto quest'ultimo non costituisce la componente di un contratto di scambio e come tale non solo non è equiparabile ad una compravendita, laddove il corrispettivo in denaro rappresenta la controprestazione del trasferimento di proprietà della cosa, ma, più in generale, non rientra nel novero delle alienazioni a titolo oneroso.
Cassazione civile 18844/2013
(05/01/2014 - Raffaella Diviccaro)
