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Una Pizzeria, dopo aver stipulato un contratto preliminare per la vendita di un fabbricato adibito a bar, conveniva la promittente venditrice che, in realtà, non era la vera proprietaria dell’immobile, a causa di un contenzioso con il Demanio dello Stato relativo alla titolarità dell’area su cui erano stati realizzati gli edifici. La Pizzeria, che nel frattempo entrata in possesso del bene, chiedeva il trasferimento della proprietà, o, in subordine, la risoluzione del preliminare con risarcimento dei danni. Il Tribunale, accertato che la promittente non era l’effettiva proprietaria, rigettava la richiesta di concludere il contratto ex art. 2932 c.c. e dichiarava risolto il preliminare per inadempimento della convenuta, condannando quest’ultima a restituire la parte di prezzo ricevuta. Escludeva, infine, il risarcimento dei danni in favore della promissaria acquirente. Elemento ancora controverso, e oggetto del ricorso per cassazione, è l’imputazione dei danni, subiti dall’immobile nelle more del giudizio relativo alla titolarità: la Corte d’appello, infatti, ha ricollegato tali danni alla condotta colposamente omissiva della promissaria acquirente, indipendentemente dal fatto che la promittente venditrice non fosse proprietaria.

E’ vero, infatti, che la promittente venditrice si è resa colpevole di una grave inadempienza, dichiarandosi proprietaria di un bene su cui invece pendeva una controversia con il Demanio statale e stipulando comunque il preliminare.

Ma, prosegue la S:C., la Pizzeria, promissaria acquirente, ha conseguito il possesso dell’immobile prima del trasferimento del diritto di proprietà, ed è stata esclusivamente una sua scelta quella di non eseguire i lavori di manutenzione necessari sull’immobile stesso, con la conseguenza di rendere il bene inagibile, e di non poterlo sfruttare economicamente. I danni (principalmente da lucro cessante) che ne sono derivati, insomma, sono stati causati proprio da questa omissione e non possono essere ricollegati causalmente all’inadempimento della venditrice relativo al trasferimento della proprietà.

Manca il nesso eziologico tra l’inadempimento della venditrice e il danno da lucro cessante lamentato.

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Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 22 settembre – 9 novembre 2011, n. 23348

Presidente Schettino – Relatore Matera

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 18-9-1996 la Pizzeria il Veliero s.n.c. conveniva dinanzi al Tribunale di Verona C.I., deducendo di avere stipulato con quest'ultima, in data 1-1-1987, un contratto preliminare di compravendita di un fabbricato sito in (omissis), adibito a bar pizzeria; di avere corrisposto alla stipula dell'atto la somma di lire 87.000.000 e in seguito l'ulteriore importo di lire 63.000.000; di avere invano sollecitato la promittente venditrice alla stipula del rogito, avendo successivamente appreso che la convenuta, dichiaratasi proprietaria dei beni, aveva un contenzioso con il Demanio dello Stato, che rivendicava la proprietà dell'area sulla quale erano stato realizzati gli edifici promessi in vendita. Tanto premesso, l'attrice chiedeva che venisse emessa sentenza produttiva del contratto non concluso, con la condanna della convenuta al risarcimento danni. In via subordinata, ove fosse accertato che la C. non era proprietaria degli immobili oggetto del preliminare, la società istante chiedeva la risoluzione di tale contratto per grave inadempimento della promittente venditrice, con condanna di quest'ultima alla restituzione delle somme ricevute a titolo di prezzo ed al risarcimento danni.

Nel costituirsi, la C. contestava la fondatezza della domanda, chiedendo preliminarmente di essere autorizzata a chiamare in causa il Ministero delle Finanze.

All'udienza del 14-5-1997 il Giudice Istruttore, in accoglimento dell'eccezione sollevata dal Ministero delle Finanze, dichiarava l'incompetenza funzionale del Tribunale di Verona in favore di quello di Venezia, disponendo la cancellazione della causa dal ruolo.

A seguito della riassunzione della causa, con sentenza del 7-1-2001 il Tribunale di Venezia rigettava la domanda ex art. 2932 c.c., rilevando che, non essendo intervenuta l'approvazione del Ministero, la proprietà dell'immobile non si era radicata in capo alla C., la quale, quindi, non poteva trasferirla a terzi; in accoglimento della domanda subordinata, dichiarava la risoluzione del preliminare per inadempimento della convenuta, la quale aveva garantito acquirente la piena ed assoluta proprietà del bene, tacendo l'altruità dello stesso; condannava la C. alla restituzione della parte di prezzo ricevuta, con gli interessi legali dalla data dei singoli pagamenti; rigettava la domanda di risarcimento danni proposta dall'attrice; condannava il Ministero a rimborsare alla convenuta le somme sborsate a titolo di accessori in favore dell'attrice.

Avverso la predetta sentenza proponevano appello principale il Ministero dell'Economia e Finanze ed appello incidentale la Pizzeria il Veliero e la C..

Con sentenza depositata il 9-5-2005 la Corte di Appello di Venezia, in accoglimento dell'appello principale, rigettava le domande proposte dalla C. nei confronti del terzo chiamato; rigettava, invece, entrambi gli appelli incidentali.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre la Pizzeria il Veliero, sulla base di due motivi.

Il Ministero dell'Economia e delle Finanze resiste con controricorso.

La C. non si è costituita.

Motivi della decisione

1) Con il primo motivo la ricorrente si duole dell'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione alla mancata ammissione dei mezzi di prova dedotti. Rileva che il capitolato articolato tendeva a provare il progressivo calo delle entrate della odierna ricorrente in conseguenza della (dapprima) ridotta utilizzabilità dell'immobile promesso in vendita e del successivo inutilizzo totale dello stesso (a decorrere dal 1993), dovuto alle gravi infiltrazioni d'acqua provenienti dal tetto, nonché al cattivo funzionamento (e poi dal blocco) dell'impianto elettrico, idraulico ed igienico-sanitario. Deduce che le circostanze capitolate, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di Appello, erano idonee a fornire la prova del danno patrimoniale da diminuzione del volume d'affari, la cui ascrivibilità al fatto dannoso-inadempimento andava valutata in base al criterio della c.d. causalità ipotetica. Aggiunge che la motivazione della sentenza gravata appare insufficiente e contraddittoria anche in relazione al diniego della invocata consulenza tecnica d'ufficio, volta a determinare i mancati guadagni a decorrere dal 1993 (anno di cessazione dell'utilizzazione dell'immobile per cui è causa), tenuto conto della percentuale di ricarico e di utili desumibili dalla scritture private.

Il motivo, nella parte in cui lamenta la mancata ammissione della prova testimoniale, è inammissibile per l'assorbente rilievo che difetta del requisito di autosufficienza.

E invero, secondo il costante orientamento di questa Corte, la censura contenuta nel ricorso per Cassazione relativa alla mancata ammissione della prova testimoniale è inammissibile se il ricorrente non provveda a trascrivere i capitoli di prova e ad indicare i testi e le ragioni per le quali gli stessi sarebbero qualificati a testimoniare, trattandosi di elementi necessari a valutare la decisività del mezzo istruttorio richiesto (Cass. Sez. 2, 23-9-2004 n. 19138; Sez. 2, 23-4-2010 n. 9748); e ciò in quanto, per il principio dell'autosufficienza del ricorso per cassazione, la Corte di Cassazione deve essere posta in grado di compiere tale valutazione in base alle sole deduzioni contenute nell'atto, alle cui lacune non è consentito sopperire con indagini integrative (Cass. Sez. Un., 24-2-1998 n. 1988).

Nella specie il ricorrente, pur avendo trascritto il contenuto dei capitoli di prova articolati nel giudizio di merito, ha omesso di indicare i nominativi dei testi da escutere, non ponendo, quindi, questa Corte nelle condizioni di valutare se sussisteva o meno la decisività delle prove non ammesse.

Le critiche rivolte dalla ricorrente in ordine alla mancata ammissione della richiesta consulenza tecnica d'ufficio sono prive di fondamento.

È il caso di rammentare che la consulenza tecnica d'ufficio è un mezzo istruttorio (e non una prova vera e propria) sottratto alla disponibilità delle parti ed affidato al prudente apprezzamento del giudice del merito, rientrando nel potere discrezionale di quest'ultimo la valutazione di disporre la nomina dell'ausiliario giudiziario; e tale valutazione, se adeguatamente motivata, non può essere sindacata in sede di giudizio di legittimità (v. Cass. Sez. 2, 6-5-2002 n. 6479; Sez. 3, 2-3-2006 n. 4660; Sez. 1, 5-7-2007 n. 15219; Sez. L., 21-4-2010 n. 9461).

Nel caso in esame, la Corte di Appello ha dato sufficiente conto delle ragioni per le quali ha ritenuto di non far ricorso ad indagini tecniche volte alla quantificazione del dedotto danno da lucro cessante, spiegando che dagli atti non è emerso un collegamento causale tra i minori guadagni eventualmente acclarati per il periodo successivo al 1993 e la situazione dedotta dalla Pizzeria il Veliero. La decisione impugnata, pertanto, in quanto sorretta da adeguata motivazione, non è censurabile in questa sede.

2) Con il secondo motivo la ricorrente si duole dell'omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione in ordine alla imputazione dei danni da essa reclamati alla condotta colposamente omissiva della promissaria acquirente. Deduce, in particolare, che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte di Appello, gli interventi da eseguire sull'immobile promesso in vendita non avevano natura meramente manutentiva, consistendo nell'integrale rifacimento degli impianti e nella totale ristrutturazione del tetto, resa indifferibile dalle copiose infiltrazioni di acqua. Sostiene che la motivazione della sentenza impugnata è illogica e contraddittoria laddove, pur riconoscendo la grave inadempienza della promittente venditrice, pretende di imputare i danni alla promittente acquirente, in considerazione di un'asserita condotta colposa della Pizzeria, la quale, secondo il ragionamento del giudice di appello, pur non avendo, nonostante i reiterati solleciti, conseguito la proprietà dell'immobile promesso in vendita, avrebbe dovuto sobbarcarsi i costi assai gravosi delle opere di ristrutturazione del medesimo.

Il motivo è infondato.

La Corte di Appello ha disatteso la domanda di risarcimento danni avanzata dall'attrice sulla base di una motivazione esaustiva e non contraddittoria, con la quale ha rilevato in primo luogo che non vi è prova che l'immobile promesso in vendita non fosse utilizzabile se non con l'esecuzione di interventi onerosi di manutenzione. Ha aggiunto che dalla stessa versione dei fatti fornita dalla stessa Pizzeria il Veliero, così come risultante dai capitoli di prova, emerge che per effetto della scelta compiuta dalla odierna ricorrente di non eseguire i lavori, in quanto implicanti una spesa di svariate decine di milioni, si sarebbe determinato un danno ben superiore, avendo la Pizzeria quantificato (cap. 15) i mancati ricavi in lire 200.000.000. Di qui il rilievo secondo cui l'evento dannoso dedotto (inagibilità sopravvenuta dell'immobile oggetto del preliminare dalla quale l'attrice intende far derivare il danno da mancato guadagno) è frutto della condotta colpevolmente omissiva della Pizzeria il Veliero, la quale, avendo conseguito il possesso dell'immobile anticipatamente rispetto al trasferimento del diritto di proprietà, era onerata dell'esecuzione degli interventi manutentivi necessari per la conservazione della cosa. Con la conclusione, pienamente coerente, secondo cui il pregiudizio patrimoniale lamentato dall'attrice non può essere ricollegato causalmente con l'inadempimento della C. rispetto all'obbligo di trasferire alla Pizzeria la proprietà dell'immobile.

Si tratta di argomentazioni che valgono a fornire una valida base argomentativa alla decisione adottata e a fronte delle quali le censure mosse dalla ricorrente, attraverso la formale prospettazione di vizi di motivazione, mirano, in buona sostanza, ad ottenere una diversa valutazione delle emergenze processuali; il tutto al fine di ribaltare il giudizio espresso dalla Corte territoriale circa la mancanza di un nesso eziologico tra l’acclarato inadempimento della promittente venditrice agli obblighi derivanti dal contratto preliminare e il danno da lucro cessante asseritamente subito dalla prominente acquirente, rappresentato dai mancati guadagni connessi alla dedotta inagibilità sopravvenuta dell'immobile promessole in vendita. In tal modo, peraltro, si sollecita a questa Corte l'esercizio di poteri di cognizione che esulano dai limiti del sindacato di legittimità ad essa riservato. I vizi di motivazione denunciabili ex art. 360 n. 5 c.p.c., infatti, non possono consistere nella difformità dell'apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, perché spetta solo a quel giudice individuare le fonti del proprio convincimento e a tale fine valutare le prove, controllarne la attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova (tra le tante v. Cass. 14-10-2010 n. 21224; Cass. 5-3-2007 n. 5066; Cass. 21-4-2006 n. 9368; Cass. 20-4-2006 n. 9234).

3) Poiché la C. non ha svolto alcuna attività difensiva, nei suoi confronti non va emessa alcuna pronuncia sulle spese.

Analogamente, non deve provvedersi sulle spese nei confronti del Ministero dell'Economia e delle Finanze, la cui attività difensiva si è esaurita nel deposito di un controricorso inammissibile, in quanto notificato alla ricorrente oltre il termine prescritto dall’art. 370 c.p.c.. Il controricorso inammissibile (nella specie, per tardività della notificazione), infatti, non può essere posto a carico del ricorrente (soccombente) nel computo dell'onorario di difesa da rimborsare al resistente, che deve essere quindi limitato alla eventuale discussione della causa fatta dal patrono della parte vittoriosa alla pubblica udienza (Cass. Sez. 3,2-11-2010 n. 22269).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.