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In relazione alla inosservanza
dell'obbligo di espletare la visura dei registri
immobiliari in occasione di una compravendita
immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione
di responsabilità prevista per il professionista
dall'art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di
prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici
di speciale difficoltà (nella specie per l'arretrato in
cui versavano le Conservatorie all'epoca della stipula e
per la necessità di esaminare le annotazioni provvisorie
di cui ai c.d. mod. 60), in quanto tale inosservanza non
è riconducibile ad un'ipotesi di imperizia, cui si
applica quella limitazione, ma a negligenza o
imprudenza, cioè alla violazione del dovere della
normale diligenza professionale media esigibile ai sensi
del secondo comma dell'art. 1176 cod. civ., rispetto
alla quale rileva anche la colpa
Cassazione, sez. III, 27 ottobre
2011, n. 22398
Presidente Trifone – Relatore
Spirito
Svolgimento del processo
Gli acquirenti coniugi V./E. hanno
proposto azione risarcitoria nei confronti della
venditrice di un immobile, la Vi., e la notaia che
redasse l'atto di trasferimento, la D.M., per avere
questa taciuto l'esistenza di un'ipoteca pregiudizievole
precedentemente iscritta a favore di un istituto
bancario.
Il Tribunale di Roma ha condannato
la Vi., ma ha assolto da responsabilità la D.M..
La Corte d'appello di Roma,
parzialmente riformando la prima sentenza, ha condannato
ambedue le convenute in solido al risarcimento dei danni
in favore degli attori. Propone ricorso per cassazione
la D.M. attraverso due motivi. Rispondono con
controricorso i coniugi V. /E..
Ambedue le parti hanno depositato
memoria per l'udienza.
Motivi della decisione
Il quesito correlato al primo
motivo chiede di sapere se la prestazione implicante la
soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà
(art. 2236 c.c.) comprende quelli derivanti
dall'aggiornamento dei registri immobiliari e
dell'adozione provvisoria di altri sistemi - come
modelli 60 - non previsti dalla legge.
Il secondo motivo è rivolto verso
quella parte della sentenza che ha respinto la richiesta
di prova testimoniale avanzata dalla professionista,
ritenendo i capitoli di prova in parte ininfluenti ed in
parte contrastanti con le dichiarazioni riportate nel
rogito notarile.
I motivi, che possono essere
congiuntamente esaminati, sono infondati.
La ricorrente tende a trasferire il
tema sul piano delle ipotesi implicanti la soluzione di
problemi tecnici di speciale difficoltà, rispetto ai
quali la disposizione normativa dell'art. 2236 c.c.
prevede la responsabilità del prestatore solo in caso di
dolo o colpa grave. A tal riguardo sostiene che
all'epoca dei fatti le Conservatorie si trovavano in
grande arretrato e che le indagini relative alla
situazione del bene oggetto della stipula erano
estremamente defatiganti e complesse, sì da costringere
all'esame del "corrente" (il c.d. mod. 60), con largo
margine di errore. Di qui la sua richiesta di prova
testimoniale tendente a provare, appunto, la diligenza
tenuta nell'espletamento dell'incarico professionale e
la relativa difficoltà. Per confutare la tesi della
ricorrente basta ricordare che la disposizione dell'art.
2236 c.c. non si pone in termini di contrapposizione
rispetto alla disciplina generale dettata dall'art. 1176
c.c., siccome l'attenuazione della responsabilità non
riguarda la diligenza bensì l'aspetto della prudenza e
della perizia. In altri termini, perché possa entrare in
gioco la disposizione dell'art. 2236 c.c., il problema
sottoposto al professionista non solo deve avere natura
tecnica, ma deve, per di più, riguardare prestazioni
coinvolgenti problemi tecnici nuovi, di speciale
complessità, per i quali è richiesto un impegno
intellettuale superiore a quello professionale medio e
con conseguente presupposizione di preparazione
anch'essa superiore alla media.
È la ricorrente stessa che, nel
caso in trattazione, impernia la sua tesi sulla
diligenza prestata, sulla complessità e la faticosità
del compito assegnatole, così volendo giungere alla
conclusione che, dato il contesto dell'epoca, era da lei
inesigibile un risultato diverso da quello conseguito.
Ma così argomentando ella si pone in un campo estraneo a
quello disciplinato dall'art. 2236 c.c., il quale, come
s'è visto, attiene alla perizia ed a problemi tecnici
nuovi per la scienza del momento, presupponenti anche
una speciale preparazione superiore alla media
professionale.
Da queste considerazioni discende
anche l'infondatezza del secondo motivo, tenuto conto
delle ragioni, congruamente e logicamente motivate, in
base alle quali il giudice ha ritenuto in parte
ininfluenti le circostanze in ordine alle quali è stata
richiesta la prova testimoniale ed in parte contrastanti
con le dichiarazioni riportate nel rogito notarile
(circa l'incertezza dei dati reperiti presso i registri
e la manifesta volontà della parte di procedere comunque
alla stipula del rogito).
In conclusione deve ribadirsi il
principio secondo cui: "In relazione alla inosservanza
dell'obbligo di espletare la visura dei registri
immobiliari in occasione di una compravendita
immobiliare, il notaio non può invocare la limitazione
di responsabilità prevista per il professionista
dall'art. 2236 cod. civ. con riferimento al caso di
prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici
di speciale difficoltà (nella specie per l'arretrato in
cui versavano le Conservatorie all'epoca della stipula e
per la necessità di esaminare le annotazioni provvisorie
di cui ai c.d. mod. 60), in quanto tale inosservanza non
è riconducibile ad un'ipotesi di imperizia, cui si
applica quella limitazione, ma a negligenza o
imprudenza, cioè alla violazione del dovere della
normale diligenza professionale media esigibile ai sensi
del secondo comma dell'art. 1176 cod. civ., rispetto
alla quale rileva anche la colpa lieve" (cfr. Cass. nn.
4427/05; 1228/03; 5946/99).
Il ricorso deve essere, pertanto,
respinto, con condanna della ricorrente a rivalere la
controparte delle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e
condanna la ricorrente al pagamento delle spese del
ricorso per cassazione, che liquida in Euro 6200,00, di
cui Euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed
accessori di legge.
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