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    SELEZIONE TRATTA DALLA BANCA DATI GIURIDICA LEX24

Compravendita immobiliare - Omessa indicazione circa la presenza di oneri e servitù - Responsabilità del venditore - Sussistenza - Possibilità di esclusione della garanzia - Manifestazione specifica dei contraenti - Necessità. (Cc, art. 1489)

L'omessa dichiarazione circa la presenza di oneri e servitù sull'immobile configura un inadempimento ascrivibile alla promissaria alienante. Infatti la garanzia di cui all'art. 1489 c.c., che è un elemento naturale della compravendita e non può ritenersi esclusa se non in forza di una specifica e univoca manifestazione della volontà dei contraenti, è diretta a tutelare la consapevolezza delle caratteristiche del diritto acquistato, il cui godimento in presenza di oneri non apparenti può non essere esercitato interamente per il concorso, a favore di terzi, di uno ius in re aliena.

Corte d’Appello di Roma, Sezione 2, sentenza 10 marzo 2011, n. 1048

Compravendita immobiliare - Esistenza della servitù sul bene - Dedotta evizione del bene - Non configurabilità - Mancata soppressione del diritto di proprietà dell'acquirente - Responsabilità del venditore - Insussistenza.

La esistenza di un diritto di servitù sul fondo oggetto di compravendita non costituisce fattispecie idonea alla configurabilità di una ipotesi di evizione parziale, poiché il menzionato diritto reale non determina la soppressione del diritto di proprietà dell'acquirente. In circostanze siffatte, pertanto, nemmeno può farsi applicazione del disposto codicistico di cui all'art. 1489 c.c., poiché la ivi contemplata responsabilità del venditore, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, è esclusa sia nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sul bene, sia nel caso in cui si tratti di oneri o diritti apparenti. In tal senso, invero, mentre nel primo caso deve presumersi che il compratore abbia accettato la cosa unitamente al peso su di essa gravante, nella seconda ipotesi gli oneri e i diritti apparenti risultano da opere visibili e permanenti destinati al loro esercizio, per cui non possono intendersi ignorati dal compratore. Rilevato quanto innanzi deve, pertanto, escludersi la configurabilità di una responsabilità ai sensi dell'art. 1489 c.c. in capo all'alienante di un immobile gravato dal diritto di servitù, avente ad oggetto un'opera ben visibile ed apparente (quale, nella specie, la servitù di passaggio esistente da oltre trent'anni).

Tribunale Bologna, Sezione 1, sentenza 16 febbraio 2011, n. 476

Vendita di cosa gravata da diritti o da oneri - Autonoma azione per il risarcimento del danno - Ammissibilità - Sussistenza - Necessità che il venditore sia in mala fede - Esclusione - Colpa - Sufficienza.

Nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dal citato art. 1480, cui rinvia ancora il menzionato art. 1489 c.c. Il compratore può quindi chiedere anche solo il risarcimento del danno, essendo tale azione autonoma da quelle previste dallo stesso art. 1489 c.c. Inoltre, alla garanzia di cui al citato art. 1489, c.c., concernente gli oneri ed i diritti dei terzi, che non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto (salvo che il compratore non ne abbia avuto conoscenza), non può sottrarsi il venditore che tali oneri o diritti abbia taciuti, quand'anche la loro esistenza sia stata resa pubblica con la trascrizione, a meno che egli non provi l'effettiva conoscenza della controparte. Ne consegue che non è necessario (in ragione dell'applicabilità delle disposizioni generali in tema di inadempimento delle obbligazioni) che il venditore sia in mala fede, essendo invece sufficiente la colpa dello stesso.

Tribunale Roma, Sezione 3, sentenza 11 ottobre 2010, n. 19948

Risoluzione contratto di compravendita immobiliare – Garanzia per oneri e diritti gravanti sulla cosa vendita – Esclusione – Diritto apparente – Conoscibilità – Diligenza del compratore – Menzione del peso negli allegati del contratto di compravendita - Apparenza

Ai sensi dell'art. 1489 c.c., il compratore può avanzare richiesta di risoluzione del contratto nell'ipotesi in cui la cosa venduta risulti gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento, dei quali lo stesso non avesse conoscenza e della cui esistenza non sia stata fatta menzione nel contratto. Il venditore, pertanto, è esonerato dalla prestazione di siffatta garanzia nell'ipotesi in cui siffatti oneri o diritti siano stati menzionati nell'accordo ovvero, comunque, conosciuti e conoscibili dall'acquirente con l'utilizzo della normale diligenza, in quanto apparenti. Il concetto di apparenza, come si desume già da quanto detto, è legato pertanto non solo alla percepibilità oggettiva dei pesi in discussione, quanto piuttosto alla facile conoscibilità degli stessi rapportata alla diligenza da tenere in quel concreto affare, comprendendo, quindi, ogni indizio che renda agevolmente nota la sussistenza del diritto al contraente di media diligenza. In tal senso, nel caso specifico, l'organo giudicante ha qualificato come apparente, quindi facilmente conoscibile con la diligenza da applicare a quel determinato affare, il vincolo esistente sui beni (un compendio di notevole valore) oggetto di compravendita immobiliare che, sebbene non espressamente dichiarato nell'atto pubblico - anzi espressamente escluso - era comunque agevolmente percepibile perché risultante dalla documentazione allegata allo stesso.

Tribunale Bassano del Grappa, sentenza 18 settembre 2010, n. 516

Vendita di beni immobili – Compravendita di bene immobile realizzato in difformità della licenza edilizia – Applicabilità della disciplina relativa ai vizi della cosa venduta – Esclusione – Applicabilità della disciplina relativa ai beni gravati da oneri o da diritti di godimento dei terzi – Legittimità - Conseguenze

Nell'ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia deve ritenersi applicabile la norma di cui all'art. 1489 c.c. riguardante i beni gravati da oneri o da diritti di godimento dei terzi, in quanto in detto caso non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene. A tale proposito è necessario sottolineare, altresì, che l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.

Tribunale Roma, Sezione 10, sentenza 15 luglio 2010, n. 14818

Inadempimento contratto di compravendita immobiliare - Obbligo di trasmettere il possesso materiale del bene - Immobile abusivamente occupato da terzi - Responsabilità della parte inadempiente.

In materia di inadempimento di contratto di compravendita immobiliare, il debitore inadempiente che non consegna il bene libero da persone e cose, non può invocare quale motivo di esclusione della propria responsabilità la circostanza che l'immobile sia abusivamente occupato da un terzo in quanto emerge a suo carico la colpa di non aver provveduto ai dovuti controlli ovvero di aver erroneamente valutato la propria attitudine all'adempimento dell'obbligazione.

Tribunale Bari, Sezione 3, sentenza  5 maggio 2010, n. 1564

Vendita - Obbligazioni del venditore - Garanzia per evizione - Evizione c.d. "limitativa" - Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi - Tutela del compratore - Azione di risoluzione del contratto e azione di riduzione del prezzo - Distinzione - Giudizio di risoluzione del contratto di compravendita - Grado di appello - Formulazione di domanda di riduzione del prezzo - Inammissibilità - Controversia avente ad oggetto una costruzione realizzata su terreno sottoposto a vincolo di inedificabilità ai sensi di previsione di regolamento condominiale

L'azione di risoluzione del contratto e l'azione di riduzione del prezzo, spettanti, a norma dell'art 1489 c.c., al compratore di una cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, sono nettamente distinte tra di loro: la prima, infatti, è diretta all'eliminazione del negozio, la seconda, al contrario, alla conservazione di esso. Ne consegue l'inammissibilità, ai sensi dell'art. 345 c.p.c., della domanda di riduzione del prezzo proposta per la prima volta in appello nel giudizio di risoluzione del contratto di compravendita ex art. 1489 c.c. citato, in quanto domanda nuova e diversa rispetto a quella principale.

Corte di Cassazione, Sezione 2, sentenza 22 febbraio 2010, n. 4248

Vendita di azienda – Vendita di bene gravato da oneri e diritti di godimento di terzi – Vendita di bene non conforme alle prescrizioni igienico-sanitarie – Dichiarazione difforme del venditore – Irrilevanza della clausola recante: il bene è venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova – Compressione del libero godimento e della commerciabilità

Deve ritenersi integrata l'ipotesi normativa di cui all'art. 1489 C.c. - vendita di bene gravato da oneri o da diritti di godimento di terzi - nel caso in cui, nonostante le dichiarazioni contrattuali di parte venditrice volte ad assicurare espressamente la conformità dei locali commerciali ceduti alla normativa igienico - sanitaria applicabile, l'acquirente sia sottoposto, in seguito a controllo degli appositi uffici amministrativi, a rilevanti prescrizioni relative alla necessità di mettere in regola l'immobile acquistato con la richiamata normativa, con la minaccia, peraltro, di subire pesanti sanzioni in caso di inottemperanza. Posto che risulta irrilevante in tali fattispecie l'eventuale clausola, pure contenuta nel contratto, per la quale il bene è venduto "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" deve rilevarsi, invece, una concreta diminuzione del libero godimento del bene acquistato oltre che, allo stato, una difficile commerciabilità dello stesso.

Tribunale Trieste, sentenza 19 febbraio 2010, n. 174

Oneri e pesi sull’immobile venduto – Trascrizione – Apparenza – Esclusione – Falsa dichiarazione del venditore – Responsabilità - Sussistenza

La limitazione al libero godimento del bene non diventa apparente solo perché il relativo titolo è trascritto o perché la sua esistenza potrebbe essere conosciuta attraverso la consultazione di pubblici registri, e l'espressa dichiarazione di inesistenza di oneri o diritti reali sul bene importa, se falsa, la responsabilità del venditore anche nel caso che i pesi siano stati trascritti, atteso che quella dichiarazione contrattuale trae in inganno il compratore, facendogli apparitore superfluo l'uso di quella diligenza cui altrimenti potrebbe ritenersi tenuto.