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Ayroldi Giuseppe
Trib. Modena Sez. I, 14-05-2010:
“Rispetto alle obbligazioni assunte dal condominio nei
confronti dei terzi, tutti i
condomini devono ritenersi impegnati unitariamente e
solidalmente, a
prescindere dalla misura della
quota, tutte le volte in cui l'onere riguardi il
pagamento di
prestazioni di manutenzione e
conservazione di parti comuni dell'edificio, deliberate
attraverso il
metodo assembleare, stante
l'incompatibilità rispetto ad una situazione di
parziarietà passiva, che
acquista invece valore nei soli
rapporti interni fra condomini (la norma dell'art. 1123
c.c. attiene ai
profili interni tra i condomini e
l'art. 1294 c.c. consente di affermare la solidarietà in
mancanza di
espressa previsione di legge,
nonostante la divisibilità della prestazione
pecuniaria).”
Con la sentenza che si annota, la
giurisprudenza di merito torna a disattendere il
principio
affermato dalla Corte di Cassazione
Sezioni Unite n. 9148/2008 in merito al tema delle
obbligazioni solidali, e
specificatamente sulla solidarietà passiva, con
riferimento ai
rapporti obbligatori nei condomini.
Secondo l'orientamento
maggioritario della giurisprudenza, sino alla pronuncia
delle
SS.UU. la responsabilità dei
singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal
condominio verso i terzi aveva
natura solidale, avuto riguardo al principio generale
stabilito dall'art. 1294 cod. civ.
per l'ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la
medesima prestazione: principio non
derogato dall'art. 1123 cod. civ., che si limita a
ripartire gli oneri all'interno del
condominio (Cass., Sez. II, 5 aprile 1982, n. 2085;
Cass.,
Sez. II, 17 aprile 1993, n. 4558;
Cass., Sez. II, 30 luglio 2004, n. 14593; Cass., Sez. II
31 agosto
2005, n. 17563).
Le SS.UU., facendo proprio il
minoritario indirizzo giurisprudenziale, hanno affermato
che nel caso di obbligazione avente
ad oggetto somma di denaro, e perciò divisibile, la
responsabilità dei condomini è
retta dal criterio di parziarietà per cui le
obbligazioni
assunte nell'interesse del
condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in
proporzione delle rispettive quote:
"nelle obbligazioni dei condomini la parziarietà si
riconduce
all'art. 1123 cod. civ.,
interpretato valorizzando la relazione tra la titolarità
della obbligazione e
quella della cosa. Si tratta di
obbligazioni propter rem, che nascono come conseguenza
dell'appartenenza in comune, in
ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei
servizi e, solo in
ragione della quota, a norma
dell'art. 1123 cit., i condomini sono tenuti a
contribuire alle spese per
le parti comuni".
Ad avviso del giudice di merito, il
principio non può essere condiviso atteso che la norma
dell'art. 1123 c.c. attiene ai
profili interni, oltre al rilievo che l'art. 1294 c.c
consente di
affermare la solidarietà in
mancanza di espressa previsione di legge nonostante la
divisibilità della prestazione
pecuniaria. Peraltro, anche se così non fosse, è proprio
il
metodo assembleare, a giustificare
una soluzione diversa da quella accolta dalle SS.UU.
Nell’ambito del condominio, il
fatto che l'amministratore agisca nei confronti dei
terzi ed
assuma obbligazioni normalmente
dopo una deliberazione assembleare (o che comunque
le eventuali obbligazioni correnti
trovino consacrazione nella successiva deliberazione di
approvazione del bilancio)
acquisisce una rilevante importanza.
Il fatto é che nelle relazioni che
il condominio instaura con i terzi attraverso
l'amministratore, questi agisce
sulla scorta di un mandato collettivo attribuito con
metodo
assembleare e che, comunque, le
relative deliberazioni assembleari autorizzative (o
contenenti la ratifica dell'operato
dell'amministratore in sede di approvazione del
bilancio)
danno luogo, dal punto di vista
negoziale, ad una manifestazione unitaria e non
divisibile
di volontà, tanto è vero che le
deliberazioni vincolano gli assenti ed i dissenzienti
(art. 1137
c. 1° c.c.) e gli eventuali vizi di
volontà di uno o più condomini partecipanti al consesso
assembleare non inficiano
automaticamente la deliberazione medesima, ma soltanto
(c.d.
prova di resistenza) se degradino
il numero dei voti validamente espressi sotto il quorum
legislativamente richiesto.
Rispetto alle obbligazioni assunte
dal condominio nei confronti dei terzi,
conseguentemente, tutti i condomini
devono ritenersi impegnati unitariamente e
solidalmente, a prescindere dalla
misura della quota, tutte le volte in cui - ed è il caso
in
decisione - l'onere riguardi il
pagamento del corrispettivo di prestazioni di
manutenzione,
conservazione, rifacimento, ecc. di
parti comuni dell'edificio (che l'art. 1119 c.c. ha cura
di
precisare essere indivisibili)
deliberate od assentite o anche soltanto ratificate
attraverso il
metodo assembleare, stante la sua
incompatibilità rispetto ad una situazione di
parziarietà
passiva, che riacquista il suo
valore nei soli rapporti interni fra condomini.
Conforme a tale assunto anche le
seguenti sentenze: Trib. Catania, 3 luglio 2009 ha
sostenuto l'inaccoglibilità del
principio di parziarietà con riguardo alla condanna alle
spese legali liquidate a carico del
condominio; Trib. Roma, 22 settembre 2008 ha
comunque circoscritto tale
principio alle obbligazioni contrattuali, ribadendosi la
natura
solidale delle obbligazioni da
fatto illecito, compreso quelle fondate sull'art. 2051
c.c.; Trib.
Trani, Sez. Ruvo di Puglia, 18
settembre 2008 ha attaccato frontalmente il principio
espresso da Cass. S.U. 8 aprile
2008. |
