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di Alessandro Gallucci,
Sappiamo, viene ripetuto quasi come
un mantra, che le deliberazioni annullabili possono
essere impugnate nel termine di trenta giorni dalla loro
adozione per i presenti (dissenzienti/astenuti) e dalla
loro comunicazione per gli assenti (art. 1137 c.c.),
mentre quelle nulle possono essere impugnate da chiunque
vi abbia interesse in qualunque momento.
E’ bene ricordare, ce lo dissero le
Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, che “
sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi
essenziali, con oggetto impossibile o illecito
(contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon
costume), con oggetto che non rientra nella competenza
dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali,
sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprieta'
eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in
relazione all'oggetto” e “che sono da ritenersi
annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare
costituzione dell'assemblea, quelle adottate con
maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o
dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi
formali in violazione di prescrizioni legali,
convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento
di convocazione o informazione in assemblea, quelle
genericamente affette da irregolarita' nel procedimento
di convocazione, quelle che richiedono maggioranze
qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. SSUU. 7
marzo 2005 n. 4806).
In sostanza se l’assemblea delibera
senza che tutti i condomini siano stati invitati, oppure
senza che l’argomento sia stato inserito nell’ordine del
giorno o ancora senza le maggioranze prescritte dalla
legge, le deliberazione è da considerasi annullabile e
come tale impugnabile nei modi e nei termini di cui
all’art. 1137 c.c. Qualora, invece, l’assise dovesse
deliberare, a maggioranza, la modifica dei criteri di
ripartizione delle spese, il divieto di destinazione
d’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva e
tutte altre cose fuori dalle sue competenze, la
decisione sarebbe da ritenersi nulla e come tale
impugnabile da chiunque v’avesse interesse in qualsiasi
momento. Chiunque v’avesse interesse: ciò significa
anche coloro i quali sono diventati condomini dopo
quella decisione. In qualsiasi momento: cioè anche dopo
vent’anni? Si, anche dopo trenta o quaranta. Con questa
locuzione s’intende dire che la deliberazione nulla è
sempre impugnabile. La domanda sorge spontanea: ma tutto
il passare del tempo non ha effetti? Ebbene la riposta
è: si, solo parzialmente. L’addentellato normativo per
tale presa di posizione è l’art. 1422 c.c., che recita:
“ L'azione per far dichiarare la
nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti
dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di
ripetizione”.
Tradotto dal legalese al linguaggio
comune: se nel corso degli anni, e sulla base di una
deliberazione nulla, uno dei condomini ha acquistato per
usucapione la proprietà esclusiva d’una parte comune,
l’azione di nullità non ha effetto. In sostanza
l’usucapione è maturata e non si può fare nulla. Stesso
discorso per le azioni di ripetizione. Ossia? Vuol dire
che se un condomino ha pagato una somma pari a 100 euro
per il conguaglio dell’anno X, conguaglio ripartito in
modo difforme alla legge per decisione dell’assemblea, e
invece nei modi e nei termini di cui all’art. 1123
avrebbe pagato 50 euro non può chiedere la restituzione
della differenza trascorsi più di dieci anni dal
pagamento. In sostanza contro le decisioni nulle è
sempre possibile porre rimedio salvo i casi di
usucapione e azioni di restituzione dell’indebito.
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Avv. Alessandro Gallucci |
