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Nel caso di inadempimento
dell'obbligo di stipulare la legge prevede che il
contraente non inadempiente possa domandare al giudice
l'emissione di una pronunzia che tenga luogo del
contratto non concluso (art. 2932 cod. civ.). Ciò a
prescindere dalla richiesta di risarcimento del danno,
che può sempre essere introdotta (cfr. Cass. Civ. Sez.
II, 17340/03, la quale tuttavia pare riferirsi
all'ipotesi in cui non sia possibile ottenere una
sentenza costitutiva), comprensiva anche del
deprezzamento subito dalla somma versata a titolo di
acconto che debba essere eventualmente restituita dalla
parte inadempiente (cfr. anche Cass. Civ. Sez. III,
9091/04). E' evidente l'importanza del rimedio di cui
all'art. 2932 cod. civ. con specifico riferimento alla
compravendita. L'efficacia della sentenza può
addirittura essere subordinata al pagamento della parte
di prezzo eventualmente non corrisposta dal promissario
acquirente quando l'obbligo scaturisca da un precedente
contratto preliminare (Cass. Civ. Sez. II, 11195/94;
Cass. Civ. Sez. II, 13559/03). Analogamente è possibile
provvedere anche nell'eventualità in cui una parte del
prezzo dovesse essere soddisfatta in conseguenza dell'
accollo di mutuo già gravante sul promittente alienante
(Cass. Civ. Sez. II, 14768/05) nota1. Ancora al
meccanismo della condizione si è fatto ricorso
nell'ipotesi di immobile gravato da ipoteca in
violazione degli accordi di cui al preliminare. In tale
ipotesi il pagamento del prezzo a fronte del
trasferimento del bene operato in forza della sentenza è
stato disposto soltanto una volta che il promittente
alienante avesse provveduto all'estinzione
dell'iscrizione pregiudizievole (Cass. Civ. Sez. II,
8143/04). In modo analogo si è statuito anche
indispendentemente dalla violazione delle precedenti
intese, ma in base alla constatazione oggettiva del
corretto funzionamento del sinallagma contrattuale
(Cass. Civ., Sez. II, 3176/11). Ciò anche se è il caso
di segnalare come sia stato deciso anche nel senso della
relativa indipendenza dell'adempimento delle
obbligazioni accessorie di cui al preliminare rispetto
all'emanazione della pronunzia costitutiva, non potendo
configurarsi il primo come condizione dell'azione ex
art. 2932 cod.civ. (Cass. Civ., Sez. II, 14453/11).
In ogni caso occorre chiarire che
l'offerta di cui al II comma dell'art.2932 cod.civ. è da
reputarsi soddisfatta con la domanda di esecuzione
specifica di concludere il contratto, considerandosi
implicita nella proposizione della domanda giudiziale.
Quanto alla possibilità che la
somma relativa al prezzo possa essere, in sede di
pronunzia, incrementata dagli interessi, quantomeno
legali, va osservato come ciò sarebbe eventualmente da
porsi in relazione alla condotta inadempiente del
promissario acquirente. Se, al contrario,
l'inadempimento fosse imputabile al promittente
alienante, l'entità della somma da versarsi dal
promissario acquirente non potrà subire il predetto
aumento (Cass. Civ., Sez. III, 15734/11).
Cosa riferire dell'eventuale
assenza dell'apposizione di un termine per adempiere
all'obbligazione di concludere il contratto definitivo
ovvero del rinvio di tale determinazione ad un tempo
successivo? Sotto il primo profilo va riferito come sia
stato deciso (in riferimento ad un preliminare di
locazione) nel senso della possibilità di fare ricorso
alla norma generale di cui all'art. 1183 cod. civ.,
esclusa l'eventuale qualificazione quale mera minuta di
puntuazione dell'intesa (Cass. Civ., Sez.III, 11371/10).
Nè potrebbe essere ritenuta come viziata da
ultrapetizione la pronunzia del giudice che in tal senso
avesse ad assegnare d'ufficio il termine, nella specie
begozialmente mancante (Cass. Civ., Sez. I, 9395/11).
Nell'ipotesi in cui le parti
avessero rimesso alla volontà di una di esse la
fissazione del termine e questa si fosse palesata
inerte, è stato deciso che l'altra abbia la possibilità
di rivolgersi al giudice per la fissazione di un termine
ex art. 1183 cod. civ. onde perfezionare il contratto
definitivo, ovvero per esercitare direttamente l'azione
ex art. 2932 cod. civ. . In difetto di ciò il diritto
alla stipulazione del contratto definitivo si estingue
per prescrizione nel termine ordinario decennale (Cass.
Civ. Sez. II, 15587/01).
L'emissione della sentenza dà vita
al contratto che le parti si erano reciprocamente
obbligate a stipulare. Quando questo contratto deduce il
trasferimento o la costituzione di un diritto si
verificano pertanto effetti traslativi direttamente
scaturenti dalla pronunzia giudiziale. Secondo
l'opinione del tutto prevalente, l'efficacia di tale
pronunzia è pertanto costitutiva (Cass. Civ. Sez. Unite,
7286/93) nota2. Se Tizio ha promesso di vendere a Caio
un appartamento in Roma, Via Appia, 1 e si rifiuta di
perfezionare il rogito nei termini stabiliti, Caio,
promissario acquirente si può rivolgere al giudice
affinchè, per il tramite di una sentenza emanata ex art.
2932 cod. civ., venga a trasferire ad esso attore la
proprietà dell'immobile. Cosa dire del caso in cui il
bene appartenga ad una pluralità di proprietari? Si
pensi, nell'esempio di cui sopra, all'ipotesi in cui
l'appartamento appartenga in parti eguali a Tizio, Primo
e Secondo. L'eventuale contratto preliminare
sottoscritto soltanto da uno dei comproprietari non può
certo, in difetto del consenso degli altri, fondare
l'eventuale richiesta di emissione di una pronunzia
costitutiva. A ben vedere l'accordo non può dirsi
neppure perfezionato (cfr. Cass. Civ. Sez. II,
18005/04).
Non è irrilevante ambientare le
peculiarità della pronunzia costitutiva di cui all'art.
2932 cod. civ. rispetto al principio generale secondo il
quale gli effetti delle pronunzie giudiziali
retroagiscono al tempo della domanda. Poichè infatti la
sentenza costitutiva costituisce fonte autonoma di
rapporti giuridici, un'operatività retroattiva risulta
impraticabile. Per propria natura essa sortirà effetti
soltanto a far tempo dal passaggio in giudicato (cfr.
Cass. Civ. Sez. I, 10600/05).
Va precisato che, secondo
l'orientamento prevalente, il trasferimento del diritto
che segue l'emissione della pronunzia in parola,
nonostante il generale principio in base al quale la
sentenza di primo grado è immediatamente esecutiva, si
produce soltanto con il passaggio in giudicato della
stessa (Cass. Civ. Sez. Unite, 4059/10). Ne segue che,
prima di tale momento, il creditore del promissario non
potrà agire esecutivamente sul bene oggetto della
pronunzia costitutiva, indipendentemente dal fatto che
la stessa sia stata trascritta (Cass. Civ., Sez. III,
4907/11).
Note
nota1
Rimane da mettere a fuoco
l'eventualità in cui il pagamento del prezzo debba
essere effettuato, a tenore del preliminare rimasto
inadempiuto, in anticipo rispetto al contratto
definitivo. Se infatti ai fini della pronunzia
costitutiva portante il trasferimento del bene è in
genere sufficiente la presentazione di offerta anche non
formale da parte del promissario acquirente quando la
prestazione afferente al pagamento del prezzo fosse
stata prevista contestualmente al contratto traslativo
non concluso, la stessa cosa non si può dire
nell'ipotesi in parola, in cui cioè le parti avessero
previsto il pagamento in via anticipata. In tal caso
occorrerebbe infatti per il promissario acquirente
seguire i più rigorosi dettami dell'offerta formale
entro i termini contrattualmente previsti, a pena di
sentire fondatamente sollevare dalla controparte
l'eccezione di inadempimento atta a paralizzare
l'emissione della pronunzia ex art. 2932 cod.civ. (Cass.
Civ. Sez. II, 26226/07).
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nota2
In tal senso Chiovenda, Dall'azione
nascente dal contratto preliminare, in Nuovi saggi di
diritto processuale civile, Roma, 1930, p. 19; Busnelli,
Dell'esecuzione forzata, in Comm. cod. civ., sub. artt.
2910-2933, Torino, 1980, p. 353; Tamburrino, I vincoli
unilaterali nella formazione progressiva del contrattto,
Milano, 1991, p. 232. In senso parzialmente contrario
Gazzoni, Contratto preliminare, in Tratt. dir. priv.,
diretto da Bessone, t. 2, vol. XIII, Torino, 2000, p.
710, il quale sostiene che sarebbe più corretto parlare
di sentenza di accertamento-costitutivo, poichè si deve
accertare l'esistenza del diritto alla modificazione in
virtù del preesistente vincolo, che costituisce quindi
"titolo per conseguire, mediante la sentenza del
giudice, il risultato finale che le parti avevano
previsto di conseguire con la stipula del definitivo".
Si deve inoltre far cenno di un'isolata tesi, non più
recente (Carnelutti, Diritto e processo, in Trattato del
processo civile, Napoli, 1958, p. 320) la quale tende a
porre in evidenza il carattere esecutivo della sentenza
in esame.Cosa accade nell'ipotesi di provvisoria
esecutività (art. 282 c.p.c.) della pronunzia
costitutiva? E' stato deciso che, in tal caso, anche le
statuizioni condannatorie accessorie e conseguenziali
(con le quali es. il promissario acquirente sia stato
condannato al pagamento del prezzo) siano parimenti
dotate di immediata esecutività (Cass. Civ., Sez.III,
18512/07 ).
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Bibliografia
BUSNELLI, Dell'esecuzione
forzata, Torino, Comm.cod.civ. artt.2910-2933, 1980
CARNELUTTI, Diritto e processo,
Napoli, Trattato del processo civile, 1958
CHIOVENDA, Dall'azione nascente
dal contratto preliminare, Roma, Nuovi saggi
dir.proc.civ., 1930
GAZZONI, Il contratto
preliminare, Torino, Tratt.dir.priv. diretto da Bessone,
t.2, 1998
TAMBURRINO, I vincoli
unilaterali nella formazione progressiva del contratto,
Milano, 1991 |
