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Cedolare secca, pronte le regole attuative Come esercitare l'opzione per lapplicazione del regime della cedolare secca, come versare l'imposta, quali modelli utilizzare per registrare i contratti di locazione e per scegliere se avvalersi della nuova "tassa piatta" introdotta dal decreto sul federalismo comunale. Le disposizione attuative sono state pubblicate dall'Agenzia delle Entrate contestualmente all'entrata in vigore (dal 7 aprile 2011) del nuovo regime.

L’opzione può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. Il provvedimento emanato ieri dall’Agenzia delle Entrate definisce le modalità per l’esercizio dell’opzione:

• in sede di registrazione del contratto
• in caso di proroga del contratto
• nel caso di contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione, 

precisando che il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell’imposta di registro.
Relativamente alla durata dell’opzione, questa vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.
Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata; la revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.
I soggetti che hanno effettuato l’opzione sono tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti.L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituisce:

• l’IRPEF e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione;
• l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;
• l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione. 

La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora:

• alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione per la cedolare secca;
• venga esercitata l’opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga. 

Disciplina transitoria per l’anno 2011
Il regime della cedolare secca può applicarsi, per il periodo d’imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche con scadenza anteriore al 7 aprile ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data.
Per i contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7 aprile 2011, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011.
Non si fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto. L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 ha effetto anche per l’annualità contrattuale decorrente dall’anno 2011.Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esprime in sede di registrazione del contratto. Per i contratti prorogati per i quali il termine per il relativo pagamento non è ancora decorso, l’opzione si esprime con l’apposito modello.
Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine.
Entro il medesimo temine può essere effettuata l’opzione per i contratti il cui termine di pagamento per la proroga scade nel medesimo periodo.

Versamento in acconto della cedolare secca
Per l’anno 2011
Per i contratti in corso nell’anno 2011, il versamento dell’acconto, pari all’85% dell’imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a 257,52 euro e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui:

• la prima, nella misura del 40%, entro il 16 giugno 2011 ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo;
• la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre 2011. 

A partire dal periodo d’imposta 2012
Il versamento dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, deve essere effettuato, in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a 257,52 euro e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui:

• la prima, nella misura del 40%, entro il 16 giugno di ciascun anno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo;
• la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre. 

Versamento a saldo
Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.