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Il diritto alla indennità per l'avviamento commerciale
sorge per effetto ed al momento della cessazione del
contratto di locazione, per cui, in caso di alienazione
dell'immobile locato, avvenuta successivamente alla
comunicazione della disdetta da parte del locatore
alienante, ma prima della prevista data di cessazione
del rapporto, obbligato a detto titolo ai sensi
dell'art. 1602 cod. civ. nei confronti del conduttore è
l'acquirente dell'immobile locato
Cassazione, sez. III, 27 aprile 2011, n. 9408
(Pres. Trifone – Rel. D’Amico)
Svolgimento del processo
Con ricorso depositato il 18 ottobre 2007 la società O.
- G. s.r.l., esponeva che:
a) aveva stipulato in data 1 luglio 2001 un contratto di
locazione ad uso commerciale (comportante il contatto
con il pubblico dei consumatori) con la società La M.
s.r.l.;
b) la prima scadenza di tale contratto sarebbe venuta a
scadenza il 30.6.2007;
c) la società locatrice M. s.r.l., con raccomandata del
18 gennaio 2006, aveva comunicato la disdetta del
contratto alla suddetta prima scadenza;
d) essa conduttrice aveva richiesto con raccomandata del
24 aprile 2007 il pagamento dell'indennità per perdita
dell'avviamento, così aderendo alla richiesta di
rilascio dell'immobile per la suddetta prima scadenza
della locazione commerciale;
e) la società locatrice in data 29 giugno 2007 le aveva
comunicato che nel rapporto di locazione era intanto
subentrata la società Alda s.r.l. per avere essa
acquistato la proprietà dell'immobile locato.
Assumendo che l'indennità per l'avviamento commerciale
dovesse essere corrisposta dalla società originaria
locatrice, nonostante l'avvenuta alienazione
dell'immobile, dato che il contratto era sorto prima
dell'alienazione medesima della res locata, la società
ricorrente chiedeva, pertanto, che la società La M.
s.r.l., previo riconoscimento della validità del
contratto di locazione intercorso tra le parti e della
successiva disdetta, venisse condannata a corrisponderle
il compenso dovuto a titolo di indennità per
l'avviamento.
La società convenuta contrastava la domanda deducendone
l'inammissibilità nei suoi confronti in quanto, attesa
l'intervenuta alienazione della cosa locata in epoca
precedente alla cessazione del rapporto di locazione, al
pagamento dell'indennità per l'avviamento era tenuta in
sua vece, la società che, per avvenuto pregresso
acquisto dell'immobile locato, aveva la qualità di
locatrice al momento della suddetta cessazione del
contratto.
Il tribunale di Cosenza rigettava la domanda nella
considerazione che, in ipotesi di vendita di cosa
locata, i diritti e gli obblighi nascenti dalla
locazione si trasferiscono in capo all'acquirente.
Sul gravame della società soccombente decideva la Corte
d'appello di Catanzaro, che, ritenuta ammissibile
l'impugnazione, stabiliva che il diritto della società
conduttrice alla corresponsione dell'indennità per la
perdita dell'avviamento commerciale era sorto non alla
cessazione del rapporto (30.6.2007), bensì al momento
della comunicazione della disdetta (18.1.2006) cosicché,
ai fini del giudizio, rimaneva irrilevante la vendita
del bene locato (28.6.2007), in quanto successiva alla
comunicazione della disdetta.
in riforma della sentenza di primo grado condannava,
quindi, la società M. s.r.l. a corrispondere l'indennità
di avviamento.
Per cassazione ha proposto ricorso la società La M.
s.r.l. sulla scorto di tre motivi, illustrati da
successiva memoria.
Ha resistito con controricorso la società O. - G..
Motivi della decisione
Deve preliminarmente rilevarsi che, trattandosi di
sentenza depositata dopo il 4.7.2009, non era necessario
formulare i quesiti di diritto.
Con i primi due mezzi d'impugnazione, da esaminare
congiuntamente perché strettamente connessi, la
ricorrente censura la sentenza denunciata nella parte in
cui non ha ritenuto meritevole di accoglimento
l'eccezione di improcedibilità dell'appello in ordine
all'asserita tardività della notificazione del decreto
presidenziale di fissazione dell'udienza di discussione.
La censura nel suo complesso non può essere accolta.
La Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo l'art.
435, 2 comma, nella parte in cui non stabilisce che
l'avvenuto deposito del decreto presidenziale di
fissazione dell'udienza di discussione sia comunicato
all'appellante e che da tale comunicazione decorra il
termine per la notificazione all'appellato (Corte cost.,
4 gennaio 1977, n. 15).
Nel caso di specie il decreto presidenziale è stato
comunicato alla difesa dell'appellante in data 23 marzo
2009, mentre l'atto d'appello è stato consegnato
all'ufficiale giudiziario per la notificazione in data
30 marzo 2009 e, perciò, nel prescritto tempestivo
termine imposto per legge.
Con il terzo motivo la società ricorrente censura la
sentenza impugnata nel punto in cui il giudice di
secondo grado ha stabilito che il diritto all'indennità
per la perdita dell'avviamento sorge al momento della
comunicazione della disdetta, rimanendo irrilevante la
vendita del bene locato intervenuta tra la data della
disdetta e la scadenza del contratto. Lamenta, in
particolare, che, affermando la sussistenza dell'obbligo
della società La M. s.r.l. di corrispondere al
conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento,
la Corte territoriale sarebbe incorsa nella violazione
delle norme di cui agli artt. 28 e 34 della legge n. 392
del 1978 e 1602 cod. civ., con la conseguente
insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto.
Secondo la ricorrente l'errore di diritto commesso dalla
Corte d'Appello consiste nel non avere considerato
rilevante, ai sensi dell'art. 1602 c.c., la successione
verificatasi nel rapporto contrattuale in seguito alla
vendita della cosa locata, avvenuta il dopo la
comunicazione della disdetta, ma prima della data di
scadenza del contratto.
Il motivo è fondato.
Occorre, anzitutto premettere che il principio stabilito
in materia di locazione dall'art. 1602 cod. civ., che
fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il
subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi
derivanti dal contratto di locazione, esclude, per
implicito, che il fenomeno successorio, ex art. 1599
cod. civ., del trasferimento a titolo particolare della
cosa locata possa avere effetto retroattivo e comporta,
invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi
in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali
l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di
colui che in quel periodo ha la qualità di locatore.
Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato
subentra in tutti i diritti e gli obblighi correlati
alla prosecuzione del rapporto di locazione ancora non
esauriti, mentre deve considerarsi terzo rispetto ai
diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed
esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie
fino al giorno del suo acquisto (Cass., 2 dicembre 2004,
n. 22669).
Bisogna, inoltre, considerare, in tema di indennità per
l'avviamento commerciale dovuta in caso di cessazione
del rapporto di locazione, che il diritto all'indennità
trova il suo fatto genetico nella avvenuta cessazione
della locazione e non nell'intimazione della disdetta.
Se il diritto all'indennità sorge al momento della
cessazione della locazione e in conseguenza della
risoluzione a tale data del contratto per fatto non
imputabile al conduttore, è logico, pertanto, ritenere
che obbligato per il compenso di avviamento è colui che
a tale momento ha la qualità di locatore.
Nel caso di trasferimento dell'immobile ex art. 1599
cod. civ. l'indennità, quindi, è dovuta dall'acquirente
dell'immobile locato se lo stesso, alla data della
cessazione del contratto, abbia assunto la qualifica di
locatore; e ciò proprio in base al principio di diritto
secondo cui il momento del trasferimento del bene
determina anche il momento di cesura tra le obbligazioni
e i diritti spettanti all'alienante e quelli
dell'acquirente.
Deve, in conclusione, essere accolto il terzo motivo,
non essendo conforme al diritto l'affermazione della
corte di merito secondo cui il diritto del conduttore
all'indennità sorge per effetto ed al momento
dell'intimazione della disdetta per finita locazione da
parte del locatore. L'impugnata sentenza, perciò, è
cassata con rinvio, per nuovo esame, alla Corte
d'Appello di Catanzaro in diversa composizione, che,
decidendo anche sulle spese di questo giudizio di
legittimità, farà applicazione della seguente regula
iuris:
"Il diritto alla indennità per l'avviamento commerciale
sorge per effetto ed al momento della cessazione del
contratto di locazione, per cui, in caso di alienazione
dell'immobile locato, avvenuta successivamente alla
comunicazione della disdetta da parte del locatore
alienante, ma prima della prevista data di cessazione
del rapporto, obbligato a detto titolo ai sensi
dell'art. 1602 cod. civ. nei confronti del conduttore è
l'acquirente dell'immobile locato"
P.Q.M.
La Corte accoglie il terzo motivo del ricorso; cassa in
relazione al motivo accolto la impugnata sentenza e
rinvia alla Corte d'Appello di Catanzaro, in diversa
composizione, anche per le spese del giudizio di
cassazione.
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