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Palazzo Giustizia Milano

Borgoglio Alessandro   

Il legislatore, con la “Manovra di Ferragosto” definitivamente approvata a metà del settembre scorso (D.L. 138/2011, convertito, con modificazioni, dalla legge 148/2011), è intervenuto anche in materia di detrazione del 36% delle spese sostenute per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. In particolare, modificando la normativa di riferimento di tale fattispecie agevolativa, è stato previsto che la detrazione delle rate residue del beneficio fiscale in oggetto, in caso di cessione dell'immobile su cui sono stati effetti gli interventi, possa rimanere anche al venditore di tale unità immobiliare, opzione questa sino ad oggi non possibile, atteso che prima la detrazione si trasferiva automaticamente all'acquirente.

Preliminarmente all'illustrazione delle novelle legislative, pare opportuno delineare brevemente il quadro normativo di riferimento dell'agevolazione fiscale in oggetto.

La detrazione del 36% ante modifiche

Le disposizioni normative di riferimento del beneficio fiscale in oggetto sono recate dall'art. 1 della legge 449 del 27 dicembre 1997. Numerose leggi degli anni successi hanno poi prorogato, a volte anche con alcune modifiche, tali norme, sino ad addivenire alle disposizioni attuali, che possono riepilogarsi così come esposto nel prosieguo.

Innanzitutto, rientrano tra le spese agevolabili quelle relative alle ristrutturazioni edilizie, come generalmente noto, ma anche quelle relative ad altri interventi specifici dettagliatamente elencati nella tabella seguente.

Per quanto attiene alle spese detraibili, ovvero quelle che possono essere considerate per il calcolo della detrazione, si tratta non soltanto delle spese relative agli specifici interventi ma anche di quelle a esse strettamente connesse o comunque necessarie.

La detrazione d'imposta spetta nella misura del 36% o del 41%, in funzione della data di sostenimento delle spese e/o di emissione delle relative fatture, così come il limite di spesa su cui è possibile calcolare la detrazione varia anch'esso in funzione del periodo in cui sono state sostenute le spese agevolabili.

Occorre ricordare, peraltro, che il limite di spesa deve essere considerato in relazione ad ogni persona fisica beneficiaria e ad ogni singola unità immobiliare: pertanto, in caso di presenza di più soggetti destinatari dell'agevolazione, occorre ripartire l'importo di 48 mila € per ogni avente diritto. Inoltre, occorre tenere conto delle spese sostenute negli anni pregressi per lo stesso intervento che prosegua in anni successivi, in modo tale che il limite di 48 mila €  venga considerato sulla pluralità degli anni in cui è durato lo stesso intervento.

Per poter fruire della detrazione in oggetto, i contribuenti erano prima tenuti ad adempiere a diverse formalità, la cui omissione comportava inevitabilmente l'esclusione dal beneficio, rilevabile anche in sede di controllo da parte degli organi preposti. Recentemente, però, il cosiddetto “decreto Sviluppo” (DL 70/2011) ha apportato notevoli semplificazioni, abolendo alcuni degli adempimenti precedenti.

Tutta la documentazione deve essere conservata per la pronta esibizione in caso, per esempio, di controllo formale delle dichiarazioni ex art. 36-ter del D.P.R. 600/1973.

La detrazione deve essere ripartita in dieci rate annuali di pari importo. Tuttavia, coloro che abbiano compiuto 75 anni possono optare per una ripartizione in 5 rate; inoltre, i contribuenti che abbiano compiuto 80 anni possono invece scegliere la rateazione in 3 quote di pari importo.

L'aspetto più importante, però, ai fini del presente scritto, concerne i destinatari dell'agevolazione de qua. La detrazione del 36%, infatti spetta ai contribuenti che possiedano o detengano, sulla base di un idoneo titolo (proprietà, locazione, comodato ecc.), l'immobile oggetto di intervento di recupero. L'agevolazione compete anche agli imprenditori individuali ed ai soci di società semplici o di persone, purché si tratti di immobili non strumentali e che non costituiscano “beni merce”. Ha diritto alla detrazione, inoltre, anche il familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile, purché ne abbia sostenuto le relative spese e siano a lui intestate le fatture e i bonifici.

Sotto il profilo del trasferimento soggettivo del diritto alla detrazione, le norme prevedono che, in caso di decesso del soggetto destinatario dell'agevolazione, le quote residue della detrazione spettano agli eredi, purché detengano, da subito, direttamente e materialmente l'immobile, senza tuttavia la necessità di adibirlo a propria abitazione principale. Invece, in caso di cessione dell'immobile agevolato per atto inter vivos, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate viene trasferito all'acquirente.

È proprio su quest'ultimo aspetto che è intervenuto il legislatore con le modifiche apportate dalla “Manovra di Ferragosto”.

Trasferimento della detrazione residua in caso cessione dell'immobile (disposizioni ante D.L. 138/2011)

Art. 1, comma 7, della legge 449 del 27.12.1997.

-          In caso di vendita dell'unità immobiliare  sulla  quale  sono  stati realizzati gli interventi agevolati le  detrazioni  previste  non utilizzate in tutto o in parte dal venditore  spettano per i rimanenti periodi di imposta all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare.

Art. 2, comma 5, terzo periodo, della  legge 289 del 27.12.2002.

-          Resta fermo, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell'unità immobiliare oggetto degli interventi  di  recupero  del patrimonio edilizio di cui all'art. 1 della  legge 449/1997, e successive modificazioni,  che  spettano  all'acquirente  persona fisica dell'unità immobiliare esclusivamente le detrazioni  non  utilizzate in tutto o in parte dal venditore.

Detrazione residua anche al venditore

Le novelle normative apportate dalla suddetta manovra sono recate dai commi 12-bis e 12-ter dell'art. 2 del D.L. 138/2011, convertito, con modificazioni, dalla legge 148/2011.

In particolare, il predetto comma 12-bis interviene sull'art. 1, comma 7, della legge 449/1997. Quest'ultima disposizione, nella formulazione precedente alle modifiche di cui trattasi, stabiliva che, in caso di vendita dell'unità immobiliare  su cui erano stati realizzati gli interventi agevolati, la  detrazione del 36% non utilizzata in tutto o in parte dal venditore spettava per i rimanenti periodi di imposta all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. Ciò significa che, in caso di cessione dell'immobile su cui era stata effettuata una manutenzione straordinaria o un restauro o un risanamento conservativo ovvero una ristrutturazione edilizia – tutti interventi agevolati – il diritto alla detrazione del 36% sulle spese sostenute dal venditore si trasferiva automaticamente al nuovo acquirente, che poteva proseguire nella detrazione di tali spese, sino alla conclusione del periodo di rateazione, che attualmente è previsto in dieci rate annuali ovvero, su opzione, in cinque quote annue per gli over 75 o tre rate annuali per gli over 80.

Con la modifica normativa recata dal DL 138/2011 viene variato il testo di tale art. 1, comma 7, in modo tale che, ora, nel caso di vendita dell'unità immobiliare, la detrazione del 36% per i rimanenti periodi d'imposta può o essere trasferita al nuovo acquirente o rimanere in capo al venditore, circostanza quest'ultima non consentita in precedenza.

Il comma 12-ter dell'art. 2 del D.L. 138/2011 introduce, invece, una modifica all'art. 2, comma 5, della Finanziaria 2003 (legge 289/2002). Tale disposizione, nella formulazione previgente, disponeva che, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell'unità immobiliare oggetto degli interventi  di  recupero  del patrimonio edilizio di cui all'art. 1 della  legge  449/1997, spettavano  all'acquirente  persona fisica dell'unità immobiliare esclusivamente le detrazioni  non  utilizzate in tutto o in parte dal venditore.

La novella normativa recata dal summenzionato comma 12-ter, coerentemente con quanto stabilito dal comma precedente, dispone una sostituzione del testo poc'anzi riportato, in modo tale che sia previsto, al predetto art. 2, comma 5, che la detrazione del 36% possa ora essere utilizzata dal venditore oppure trasferita all'acquirente persona fisica per la parte residuante.

Modifiche previste dal D.L. 138/2011

Art. 2, comma 12-bis, del D.L. 138/2011.

-          All'art. 1, comma 7, della legge 449 del 27.12.1997,  le parole: «non utilizzate in tutto o in parte» e: «spettano» sono  sostituite, rispettivamente, dalle seguenti:  «possono  essere  utilizzate»  e:  «oppure possono essere trasferite».

Art. 2, comma 12-ter, del D.L. 138/2011.

-          All'art. 2, comma 5, terzo periodo, della  legge  289 del 27.12.2002, le parole da: «spettano»  fino  alla  fine  del  periodo  sono sostituite dalle seguenti: «le  detrazioni  possono  essere  utilizzate  dal venditore oppure essere trasferite all'acquirente persona fisica».

Tale modifiche normative aggiungono, quindi, un nuovo elemento di valutazione nelle compravendite immobiliari. Così, il venditore potrebbe pattuire con l'acquirente di riservare a sé il diritto di proseguire la detrazione già iniziata, in cambio di una riduzione del prezzo di vendita dell'immobile. La misura, pertanto, potrebbe anche finire per stimolare, in qualche modo, le transazioni immobiliari.

In attesa di chiarimenti da parte dell'Agenzia delle entrate sul punto, pare comunque opportuno che le parti contraenti formalizzino, magari nel compromesso o nel rogito notarile, l'accordo con cui attribuiscono il diritto alla prosecuzione della detrazione del 36% al venditore piuttosto che all'acquirente, così da evitare possibili recuperi da parte del Fisco, in sede di controllo formale ex art. 36-ter del D.P.R. 600/1973, o eventuali contenziosi con l'altra parte contraente.