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- Alessandro Gallucci,
Il codice civile, all’art. 1127,
disciplina la sopraelevazione in condominio.
Recita la norma:
“ Il proprietario dell'ultimo piano
dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche,
salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa
facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del
lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se
le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi
alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto
architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve
corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al
valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova
fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso
quello da edificare, e detratto l'importo della quota a
lui spettante. Egli e inoltre tenuto a ricostruire il
lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini
avevano il diritto di usare”.
In sostanza, salvo divieti di
carattere contrattuale o pratico (pericolo di stabilità
e pregiudizio al decoro), il condomino proprietario
dell’ultimo piano, a fronte di un indennizzo economico a
favore degli altri comproprietari, ha il diritto di
sopraelevare. Tralasciando gli aspetti legati alla
disputa che esiste in relazione alla natura del diritto
(superficiario o facoltà connessa al diritto di
proprietà) soffermiamoci sul concetto di
sopraelevazione.
Che cosa deve intendersi con questo
termine?
A dare la risposta, in conformità
al proprio consolidato orientamento, è stata la
Cassazione con la sentenza n. 17284 dello scorso 12
agosto. Nel caso di specie un condominio citava in
giudizio due condomini rei, a dire della compagine, di
aver sopraelevato la propria unità immobiliare. I
convenuti resistevano specificando che la loro opera
consisteva in una mera estensione orizzontale di un
locale già esistente. I comproprietari, soccombenti in
primo e secondo grado, decidevano così di ricorrere in
Cassazione. L’esito del giudizio di legittimità, però,
non è stato a loro favorevole. Secondo gli ermellini il
giudice di secondo grado “ ha accertato che i convenuti
avevano realizzato sul terrazzo del proprio appartamento
condominiale un ampliamento di un locale, con
conseguente aumento della sua superficie e cubatura.
Tanto premesso, la Corte, nel qualificare tale opera
come sopraelevazione, ha correttamente applicato la
relativa nozione in conformità con l'orientamento di
questa Corte, che qui va ribadito, secondo cui
costituisce "sopraelevazione" l'intervento edificatorio
che comporti lo spostamento in alto della copertura del
fabbricato, in modo da occupare lo spazio sovrastante e
superare l'originaria altezza dell'edificio (Cass. n.
19281 del 2009; Cass. n. 2865 del 2008; Cass. n. 7764
del 1999). La nozione di "sopraelevazione" non va
pertanto limitata alla costruzione di nuovi piani
dell'edificio, così come ritenuto dal ricorrente, ma si
estende ad ogni intervento che comporta l'innalzamento
della copertura del fabbricato. L'assunto dei ricorrenti
secondo cui l'opera realizzata costituiva non
sopraelevazione ma mero ampliamento in linea orizzontale
di un corpo di fabbrica già esistente appare del tutto
priva di pregio, una volta considerato che il nuovo
manufatto, collocato sull'ultimo piano dell'edificio,
spostava verso l'altro la copertura del fabbricato in
corrispondenza della superficie da esso occupata,
aumentando la volumetria terminale e superando in tale
punto l'altezza originaria dell'edificio” (Cass. 12
agosto 2011 n. 17284).
In sostanza: è bene stare attenti,
qualora si decida d’ampliare la propria abitazione a non
superare l’altezza originaria dello stabile.
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