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Alessandro Gallucci,
La legge, in materia condominiale,
prevede due tipologie d’interventi manutentivi:
a) manutenzione ordinaria;
b) manutenzione straordinaria.
Per la prima sono competenti ad
ordinare le opere ed erogare le relative spese
l’amministratore e l’assemblea.
Gli interventi straordinari sono
deliberabili dall’assemblea (con le maggioranze indicate
dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. se si tratta
d’interventi di notevole entità). Quanto al legale
rappresentante del condominio il secondo comma dell’art.
1135 c.c. specifica che “ l'amministratore non può
ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che
rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve
riferirne nella prima assemblea”. Per urgenza, in
analogia a quanto detto dall’art. 1134 c.c., si deve
intendere la necessità immediata ed impellente. In
sostanza l’amministratore potrà ordinare un intervento
di manutenzione straordinaria allorquando, operando
diversamente, vi sia il rischio che la situazione, a
causa del trascorrere del tempo, possa peggiorare
pericolosamente.
Stesso discorso per il testé citato
art. 1134 c.c. che disciplina l’azione individuale del
singolo condomino sulle parti comuni. Azione legittima
solamente se l’intervento è urgente e quindi necessario.
Che cosa può fare il condomino se l’opera è necessaria
ma non urgente per far si che sia effettuati i dovuti
interventi? Ce lo ricorda molto chiaramente il Tribunale
di Ivrea con una sentenza resa nello scorso mese di
maggio. Per l’ufficio giudiziario piemontese “ il
condomino il quale ritiene che si debba effettuare una
spesa per lavori necessari, siano essi di manutenzione
ordinaria che straordinaria, non può adire direttamente
il giudice in sede contenziosa, senza avere prima
interpellato l'amministratore del condominio affinché
convochi l'assemblea dei condomini per l'approvazione
dei lavori ed eroghi la spesa relativa, ovvero senza
avere, in caso di suo rifiuto od omissione, convocato
direttamente l'assemblea o fatto ricorso al giudice in
sede di volontaria giurisdizione a termini di
regolamento o di legge, ovvero, infine, senza avere, in
caso di rifiuto da parte dell'assemblea di approvare la
spesa e i lavori necessari, impugnata tempestivamente
detta deliberazione” (così Trib. Ivrea 6 maggio 2011 n.
281).
In sostanza il procedimento
dell’esecuzione dei lavori, in mancanza dell’urgenza che
legittimerebbe un autonomo intervento rimborsabile ex
art. 1134 c.c., prevede un ben preciso iter:
a) informare l’amministratore e
sollecitarlo affinché convochi un’assemblea;
b) impegnarsi affinché l’assemblea
decida nel merito;
c) solo nell’inerzia di queste
componenti pensare alla via giudiziale.
“ Nel caso di specie” – prosegue il
Tribunale di Ivrea – “ l'aggiudicatario del bene ha
chiesto (ed ottenuto) l'autorizzazione all'esecuzione di
lavori di rifacimento parziale del tetto - ossia di
lavori certamente rientranti nel concetto di
manutenzione straordinaria - dal solo amministratore, il
quale si è indebitamente pronunciato senza convocare
l'assemblea dei condomini, unico soggetto legittimato a
deliberare l'esecuzione di tale opera, salvo il disposto
di cui all'art. 1135 c.c. ma che avrebbe comportato che
l'amministratore procedesse lui stesso ad ordinare e
seguire i lavori. Tale autorizzazione non vale quindi a
giustificare la richiesta di rimborso della spesa e ciò
a maggior ragione perché non vi è agli atti alcuna
richiesta scritta da parte del futuro condomino ****
rivolta all'amministratore piuttosto che una richiesta
di convocazione dell'assemblea al fine di discutere
nelle forme previste dal Codice civile e nel rispetto
del principio della collegialità la questione circa la
necessità di provvedere alla riparazione del tetto.
(Trib. Ivrea 6 maggio 2011 n. 281).
Morale: se non c’è l’urgenza
dell’intervento e non si ottiene il placet ad eseguire
un intervento di manutenzione straordinaria da parte
dell’assemblea il rischio è quello di non vedersi
rimborsata la spesa.
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Avv. Alessandro Gallucci |
