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Il codice civile prevede due
tipologie d’assemblea:
a) quella ordinaria annuale (il
riferimento è all’anno di gestione e non a quello
solare, salvo coincidenza), nella quale i condomini sono
chiamati a discutere degli argomenti indicati dall’art.
1135 c.c. e di tutti quegli altri sui quali sia
necessario un approfondimento;
b) quella straordinaria.
Quanto a quest’ultima la legge è
chiarissima. Ai sensi del primo comma dell’art. 66 disp.
att. c.c. essa può essere convocata dall’amministratore:
a) di propria iniziativa, ogni qual
volta ve ne sia la necessità;
b) su richiesta di almeno due
condomini che rappresentino quanto meno un sesto del
valore millesimale dell’edificio (vale a dire 166
millesimi).
In quest’ultimo caso qualora il
mandatario non dovesse provvedere a convocare
l’assemblea entro 10 giorni dalla richiesta, i condomini
richiedenti sarebbero legittimati ad autoconvocarsi. E’
bene evidenziare un passaggio: è la convocazione a dover
essere effettuata entro il termine indicato dalle
disposizioni di attuazione del codice civile e non
l’assemblea a svolgersi entro quel periodo. Nel caso di
compagini senza amministratore ogni condomino può
provvedere a convocare l’assemblea (art. 66 disp. att.
c.c.). La convocazione deve avvenire attraverso il
recapito di un avviso. Per la giurisprudenza è valida
anche la forma orale (tra le tante, Trib. Bari 23
febbraio 2010 n. 642).
In ogni caso “ l'avviso di
convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno
cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza”
(art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.). Un maggior
termine può essere fissato dal regolamento di condominio
che, ai sensi del primo comma dell’art. 1138 c.c., deve
contenere le norme inerenti l’amministrazione delle cose
comuni. La funzione del termine libero è,
sostanzialmente, quella di consentire una partecipazione
consapevole del condomino oltre che quella di
permettergli di organizzare il proprio tempo per
prendervi parte.
Chiarito ciò la cui valenza
generale non è posta in discussione, è bene domandarsi:
che cosa accade se sorge la necessità di convocare
urgentemente l’assemblea di condominio?L’amministratore
o i condomini possono derogare al citato termine dei
cinque giorni (o a quello regolamentare) previsto dal
terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c.
La risposta, usando un è “ni”.
Vediamo perché.
Se tutti i condomini sono d’accordo
(nelle compagini di piccole dimensioni non è raro)
l’assemblea può tenersi seduta stante al momento
dell’incontro di tutti. In questo caso sta ai presenti
lamentarsi immediatamente del mancato rispetto delle
“normali procedure” e non prendere parte alla
discussione. Se, invece, nessuno si lamenta anche per il
dissenziente nel merito la deliberazione assembleare
dovrà ritenersi valida. Per quanto concerne il termine
regolamentare maggiore di cinque giorni, è ben possibile
e del tutto legittimo che un regolamento preveda la sua
diminuzione a quello di legge per particolari casi. Al
di fuori di queste situazioni, tuttavia, amministratore
e condomini sono tenuti a rispettare quanto stabilito
dall’art. 66 disp. att. c.c. per evitare di vedere
impugnata la delibera, che dovrebbe essere considerata
annullabile per mancato rispetto della procedura di
convocazione (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).
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Avv. Alessandro Gallucci |
