Il contratto di leasing: nozione e evoluzione
Concas Alessandra
Leasing deriva dall'inglese to lease che significa affittare.
Con questo termine si indica la locazione finanziaria che trae le sue origini dal sistema del common law.
È un contratto appartenente alla categoria dei "nuovi contratti" e risulta dalla combinazione degli schemi della vendita con patto di riservato dominio ( ex art. 1523 c.c.) e del contratto di locazione di cui all'art. 1571 del Codice Civile.
Con il contratto di leasing, che può essere leasing finanziario o leasing operativo, un soggetto chiamato locatore o concedente, concede a un altro soggetto chiamato utilizzatore, il diritto di utilizzare un determinato bene dietro il pagamento di un canone periodico.
Alla scadenza del contratto è prevista per l'utilizzatore la facoltà di acquistare il bene stesso, previo l'esercizio dell'opzione di acquisto, comunemente chiamato riscatto, con il pagamento di un prezzo che nel linguaggio comune prende il nome di prezzo di riscatto.
Il primo canone corrisposto dall'utilizzatore è sempre più frequentemente di entità maggiore rispetto ai successivi e per questo viene chiamato maxicanone iniziale e il suo scopo è quello di ridurre i rischi di perdita del concedente in caso di insolvenza dell'utilizzatore, per questo, nel caso nel quale in un determinato momento l'utilizzatore dovesse smettere di pagare i canoni, il locatore si riapproprierebbe del bene il quale valore di mercato sommato al maxicanone e ai canoni già corrisposti si presume superiore ai costi sostenuti dal locatore.
Per l'utilizzatore il contratto di leasing rientra nell'amministrazione straordinaria ed è una forma di locazione che si può manifestare in tre modalità: leasing finanziario, leasing operativo e lease-back.
Per il locatore è molto importante valutare il rischio bene dell'operazione, considerando la congruità di prezzo del bene, le sue caratteristiche di utilizzo e di profitto produttivo, la sua recuperabilità, la sua ricollocabilità sul mercato, il suo valore in caso di rientro anticipato dovuto a insolvenza dell'utilizzatore e la sua rispondenza alle normative antinfortunistiche.
La valutazione del rischio bene è un'azione complessa e specializzata, perché si articola sulla base di moltissimi parametri, che fornisce indicazioni indispensabili per una valutazione realistica del rischio complessivo dell'operazione, anche a tutela dello stesso utilizzatore.
La valutazione di un'azienda nella scelta del leasing deve tenere conto di due ulteriori aspetti:
1) Il costo del bene è soggetto a Iva (anche nel caso di immobili).
2 ) Il bene rimane di proprietà della società di leasing fino al riscatto quindi non compare in bilancio tra le immobilizzazioni.
Il leasing finanziario, più frequente, è contraddistinto dall'esistenza di un rapporto trilaterale perché ci sono tre soggetti:
Il locatore, che svolge l'attività di intermediario finanziario, cioè è colui che acquista il bene dal fornitore e lo dà in leasing all'utilizzatore.
L'utilizzatore o locatario, che utilizza il bene.
Il fornitore, cioè colui che fornisce al locatore il bene strumentale (o l'immobile) che sarà utilizzato dall'utilizzatore.
Il bene è scelto direttamente dall'utilizzatore presso il fornitore, con il quale determina le modalità della vendita al locatore.
Al termine del contratto, l'utilizzatore potrà acquisire la piena proprietà del bene esercitando l'opzione d'acquisto.
L'utilizzatore assume tutti i rischi e le responsabilità per l'uso del bene. (
La Rata di un contratto di leasing finanziario dipende dal Capitale da finanziare, cioè il costo di acquisto al netto della maxirata iniziale, dal riscatto , dal taso del periodo , ad esempio tasso annuo diviso 12 per canoni mensili e dal numero di canoni.
La durata minima dei contratti di leasing finanziario era così distinta per i beni aventi la seguente natura:
Automezzi:
la durata del contratto deve corrispondere almeno a quella prevista per l'ammortamento dell'automezzo.
Beni mobili (esclusi gli automezzi):
la durata deve corrispondere almeno al 50% di quella prevista per l'ammortamento del bene
Beni immobili:
la durata deve corrispondere almeno al 50% del periodo di ammortamento previsto per il bene, con un minimo di 8 anni e un massimo di 15 anni.
Il leasing operativo (o renting), viene offerto dallo stesso costruttore del bene e consiste in un rapporto bilaterale, coincide col "noleggio".
Il rapporto può essere trilaterale quando la proprietà si trasferisce dal fornitore alla società finanziaria nel momento della stipula e il fornitore del bene si impegna a riacquistare il bene al termine della locazione con la sottoscrizione di un patto di riacquisto.
Per questa forma di leasing operativo di solito non si hanno né trasferimenti dei rischi a carico del conduttore né previsione dell'opzione di riscatto.
La durata del contratto è più breve della vita economica del bene e inoltre all'utilizzatore è concessa la possibilità di recedere in ogni momento dal contratto, dandone preavviso all'altra parte, attraverso l'estinzione anticipata dello stesso, che spesso richiede il pagamento in un'unica soluzione, dei restanti canoni di noleggio.
Di solito nel canone sono ricompresi servizi aggiuntivi come la manutenzione, le coperture assicurative e l'assistenza.
La giurisprudenza ha individuato due tipologie di leasing, di godimento e traslativo.
Nel leasing di godimento, lo scopo del contratto è quello di finanziare l'utilizzazione di beni che, didi solito, dopo un certo lasso di tempo, perdono gran parte del loro valore.
Nel leasing traslativo, lo scopo del contratto è quello di finanziare l'acquisto del bene, in genere autoveicoli o immobili.
Nel primo caso il contratto ricalca la struttura della locazione, mentre nel secondo caso si è nello schema della vendita con riserva di proprietà (o vendita a rate), dove le rate rappresentano degli acconti sul prezzo di vendita.
Una sottospecie del contratto di leasing è il "sale and lease back", un contratto stipulato tra due parti.
In questo schema di contratto il proprietario del bene, in genere un immobile, lo vende a una società di leasing che a sua volta glielo concede in godimento verso il corrispettivo di un canone.
Al termine del contratto, l'utilizzatore potrà decidere se restituire l'immobile o riacquistarlo.
Questo contratto è ritenuto valido, a meno che la società di leasing non abbia approfittato dello stato di debolezza o delle difficoltà economiche dell'utilizzatore, e si sia verificata una sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato per l'acquisto dall'acquirente/concedente (cioè la società di leasing).
In questo contratto si verifica quindi un collegamento tra un contratto di vendita di un bene a una società di leasing, che a sua volta, con un contratto di locazione finanziaria, lo concede all'alienante dietro un canone di utilizzazione.
Il lease-back è un contratto atipico (ma ormai socialmente tipizzato) di impresa, con il quale un soggetto (lessee) - imprenditore o lavoratore autonomo - proprietario di un bene mobile o immobile, strumentale all'esercizio della sua attività, aliena lo stesso a una società di leasing ( chiamata lessor) la quale nello stesso momento lo concede in locazione al venditore contro il pagamento di un canone.
Alla scadenza del contratto il lessee potrà optare per la continuazione della locazione (a canoni ridotti), ovvero per l'acquisto del bene (contro il pagamento di un prezzo predeterminato), esercitando il c.d. diritto di opzione.
Da un punto di vista civilistico questo negozio è stato bistrattato sin dalla nascita, a causa della sua struttura bilaterale non è stato ricondotto al leasing ma a un contratto che ne dissimulava un altro: a volte il mutuo, altre volte la vendita con patto di riscatto, ecc.
In seguito, anche riconoscendo al lease-back la natura di leasing finanziario, lo si è qualificato come un negozio illecito per via della presunta violazione della norma imperativa, contenuta nell'art. 2744 c.c.
Quando la giurisprudenza ha escluso la configurabilità di un patto commissorio nullo ai sensi dell'art. 2744 c.c. in presenza di un trasferimento immediato della proprietà, il sale and lease-back è stato considerato estraneo al divieto.
Una volta venuta meno questa linea di demarcazione del tutto formalistica, si è acceso un vivace dibattito giurisprudenziale e dottrinale.
Questo dibattito, è arrivato a un punto di svolta, grazie alla storica sentenza della Cassazione n. 10805/95, alla quale si riconosce il merito di aver fatto per la prima volta chiarezza sul rapporto tra lease-back e divieto del patto commissorio.
