TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
ATTO DI CITAZIONE
Il sig. _____________________, nato a __________ il ______________, C.F.: _______________, residente in _____, via ______, elettivamente domiciliato in Roma, C.so Vittorio Emanuele II n. 252, presso lo studio degli avv.ti Paolo Nesta e Mauro Gioventù, che lo rappresentano e difendono giusta mandato a margine del presente atto
PREMESSO
1) - che la ______________, è proprietaria di un terreno, sito in ________________ via_________, individuato al catasto terreni al foglio n. _____, particelle _________, riguardo al quale in data ___________ a stipulato una Convenzione con il Comune di Roma (rep. n. __________ racc. _____), avente ad oggetto la costruzione e gestione del parcheggio e di aree per attività commerciali da realizzare nell’area e/o nel sottosuolo della stessa (all. 1);
2) - che secondo la suindicata Convenzione del Comune di Roma, il parcheggio e l’area da adibirsi ad attività commerciali dovevano essere realizzati esclusivamente in conformità al progetto approvato con deliberazione della Giunta Comunale e di cui gli elaborati grafici ne costituivano parte integrante;
3) - che in data _________ il Comune di Roma stipulava con la ____________ una ulteriore Convenzione integrativa (Rep. n. ___, racc. __) (all. 2);
4) - che con contratto del ______________ si impegnava a vendere all’________., che si impegnava ad acquistare, le quote della _____________, e che a garanzia della corretta esecuzione del contratto preliminare in parola, le quote della _____________erano gravate di pegno in favore della promissaria acquirente _____;
5) - che la _________, mediante contratto preliminare di compravendita concluso il _________ prometteva di vendere, previo consenso da parte dell’___________ e della _____ al sig. _____________________, per sé o persona fisica o giuridica da nominare, il complesso commerciale sito in Roma, ________, in corso di realizzazione con relativi parcheggi di pertinenza sulla sopra indicata area censita al catasto terreni al foglio n. ______, particelle ________ e _____;
5 bis) – che tale complesso commerciale realizzato è attualmente distinto al NCEU del Comune di Roma con i seguenti dati identificativi:
- il piano terra al foglio n. _____, particella _______, sub. ____, cat. ____;
- al piano seminterrato n.___, n. ____, particella ___, sub. ____, cat. ___;
- ___________________
6) - che il richiamato contratto preliminare, tra l’altro, prevedeva espressamente:
- all’art. 3 le seguenti garanzie del promittente alienante ”….il compendio immobiliare:
a) alla data del rogito sarà libero da pesi, oneri, gravami, privilegi anche fiscali, iscrizioni, trascrizioni o comunque altre pregiudizievoli di qualsiasi natura;
b) verrà realizzato in conformità a leggi, regolamenti ed in genere prescrizioni di qualsiasi genere sia dal punto di vista urbanistico ed edilizio;
…..
d) che saranno state pagate tutte le imposte relative alla unità immobiliare oggetto del presente contratto”.
- All’art. 5:
“…la stipula del contratto definitivo di vendita del complesso immobiliare di cui all’oggetto avverrà, dinanzi a notaio di Roma scelto dalla promissaria acquirente, entro e non oltre il termine essenziale del ____________ ma non prima del ___________ con oneri relativi -compresi quelli eventuali concernenti la registrazione e la trascrizione del contratto preliminare- a carico della medesima promissaria acquirente. La scelta del notaio, il suo indirizzo, il giorno e l’ora della stipula dovranno essere comunicate a parte promittente venditrice almeno 30 giorni prima a mezzo telegramma e fax”.
All’art. 7:
“Consegna dell’immobile. L’immobile in oggetto verrà consegnato al rogito completamente ultimato, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, come visto e gradito, con tutte le servitù attive e passive, trascritte o derivanti dalle convenzioni e dal progetto….” .
All’art. 10:
L’obbligo per il promissario venditore di “….fornire al promissario acquirente la ricevuta di presentazione della domanda per l’ottenimento del certificato di agibilità ai sensi dell’art. 24 del DPR 380/01 per nuove costruzioni, con espresso esonero di responsabilità del promissario venditore in ordine ai tempi e modalità di rilascio…”.
7) – Il prezzo di vendita dell’intero complesso immobiliare veniva concordato tra le parti in €. ____________, oltre IVA al 20%, pari ad €. _________, da corrispondere quanto ad €. __________ in conto prezzo dal promittente acquirente anteriormente alla stipula dell’atto pubblico di vendita e quanto al saldo di €. ___________ oltre IVA sull’intero prezzo di vendita, pari ad €. ______________ per un totale quindi di €. __________, al momento del rogito notarile. Il sig. _____________________, in riferimento alle suindicate pattuizioni contrattuali, provvedeva a versare anteriormente alla data contrattualmente convenuta di stipula dell’atto pubblico di vendita, in conto prezzo ed a titolo di caparra confirmatoria la complessiva somma di €. ____________ alla _____________________ che rilasciava ampia e liberatoria quietanza all’atto della ricezione del suindicato importo, corrisposto in più rate, l’ultima delle quali in data __________;
8) - che mediante telegramma e contestuale fax del ________ il sig. _____________________ invitava la _____________________ e l’___________ a comparire per la stipula dell’atto pubblico di vendita il giorno __________, alle ore ________, presso lo studio del notaio ______________con studio in __________ precisando contestualmente in via indicativa ma non esaustiva che fosse consegnata entro il ________________ la documentazione indispensabile per procedere alla stipula dell’atto stesso;
9) – che non veniva fornito alcun riscontro alla suindicata comunicazione tanto che mediante lettera racc. a.r., inviata nell’interesse del sig. _____________________ dagli avv.ti Paolo Nesta e Mauro Gioventù, veniva contestato alla _____________________ e all’____________ l’omesso adempimento entro l’indicato termine del ________, con relativa specificazione della documentazione mancante e rilievi in ordine alla regolarità delle adottate procedure DIA, tenuto conto della natura sostanziale di alcune delle varianti apportate ai progetti originari;
10) – che lo stesso notaio_______, mediante comunicazione del ________, in riferimento allo stipulando atto di compravendita, chiedeva alla _____________________ di fargli pervenire la certificazione energetica di cui al D.L.vo 29.12.2006 n. 311, da allegare all’atto di vendita a pena di nullità;
11) - che mediante comunicazione del ________ l’avv. ____________ nell’interesse dell’_____________________ e dell’__________ riscontrava la suindicata missiva degli avv.ti Nesta e Gioventù contestandone il contenuto e ribadendo che a suo avviso sussistevano tutte le condizioni per poter procedere alla stipula del contratto definitivo il ____________ nello studio del notaio _____;
12) – che gli avv.ti Nesta e Gioventù, sempre nell’interesse del sig. _____________________, con lettera racc.ta del _____, nel contestare la suindicata missiva dell’avv. _______, avanzavano, a seguito dell’accesso in loco e degli ulteriori accertamenti effettuati dall’Arch. _________ su incarico del sig. _____________________, specifici rilievi, , sia in riferimento all’utilizzo delle DIA per varianti al permesso di costruire presentate dalla _____________________, sia in riferimento allo stato dei luoghi della parte commerciale ed alla mancata ultimazione delle opere murarie ed impiantistiche, con ogni più ampia riserva in ordine ai gravi danni subiti e subendi dal loro assistito;
13) – che il notaio _____ mediante comunicazione del ________, inviata all’__________., al sig. _____________________ ed alla _____________________, rilevava espressamente di non essere in grado di inviare una minuta completa dell’atto tenuto conto delle riserve espresse dall’avv. Paolo Nesta con lettera del 25.6.2007;
14) – che a sua volta mediante lettera del ________, inviata agli avv.ti Nesta e Gioventù e per conoscenza anche al notaio _______, l’avv. ________ rilevava il corretto ed adempiente comportamento della _____________________, preannunciando la presenza di quest’ultima e dell’______ il giorno 28 giugno presso lo studio del notaio Papi “per incassare il saldo prezzo e formalizzare il rogito notarile di compravendita”;
15) – che il notaio Papi, mediante due successive comunicazioni in data 27.6.2007, inviate alle parti interessate, ed in particolare con la seconda comunicazione precisava che pur avendo ricevuto la documentazione “formalmente sufficiente alla redazione dell’atto di compravendita di cui all’oggetto -la stessa non deve intendersi nel senso di sussistenza ad oggi di tutte le condizioni documentali, formali e sostanziali di rogabilità in merito alla compravendita in oggetto: ciò alla luce delle riserve espresse dall’avv. Paolo Nesta con lettera del 25.6.2007 ed alla luce degli impegni contrattuali assunti dalle parti con il preliminare di compravendita, anche in riferimento alle condizioni ed alle documentazioni ivi concordate dalle parti medesime ai fini della stipula dell’atto pubblico-“;
16) – che il giorno 28.6.2007 alle ore 17,00 le parti, assistite dai rispettivi avvocati, nonché dai tecnici di parte _____________________ ed Arch. Riccardo Asaro, risultavano presenti nello studio del notaio Papi;
17) – che in tale sede emergeva che il notaio Papi non aveva predisposto la bozza dell’atto di compravendita, eventualmente da rogitare, verosimilmente per carenza di documentazione o, comunque, per non essere stata la stessa tempestivamente depositata dalla _____________________ (basti pensare a titolo esemplificativo alla ricevuta di richiesta del certificato di agibilità datata lo stesso giorno 28 giugno 2007 e consegnata in pari data al notaio senza la documentazione ad essa allegata ed indispensabile ai fini di verificare la validità e l’ammissibilità della detta domanda);
18) – che peraltro in tale sede, allontanatosi il notaio per l’impossibilità di procedere comunque alla stipula, le parti si trattenevano nello studio esponendo le rispettive ragioni ed all’esito della discussione veniva concordato che l’Arch. Asaro, alla luce delle contestazioni e dei chiarimenti richiesti dal sig. _____________________ e dei suoi legali, avrebbe provveduto il successivo 2 luglio 2007, a consegnare all’Arch. Mariani la documentazione in suo possesso concernente gli adempimenti espletati dalla _____________________ nella procedura de qua, al fine di consentire ogni opportuno esame al promittente acquirente. Tale documentazione in effetti veniva messa a disposizione dell’Arch. Mariani che provvedeva a ritirarla;
19) – che conseguentemente gli avv.ti Nesta e Gioventù comunicavano all’avv. Santaroni mediante fax del 4 luglio 2007, che erano in corso i necessari approfondimenti tecnici, tenuto conto della complessità della vicenda in ordine alle ulteriori documentazioni consegnate lunedi’ 2 luglio dall’Arch. Asaro e che all’esito degli stessi, entro venerdi’ 6 luglio 2007, il sig. _____________________, loro tramite, avrebbe fornito ogni ulteriore comunicazione al riguardo;
20) – che l’avv. Mario Santaroni, nell’interesse della _____________________ invitava ultimativamente il sig. _____________________ a fissare, entro e non oltre il 10 luglio 2007, la data e l’ora per la stipula e il contestuale pagamento del saldo prezzo;
21) – che mediante fax del 6 luglio 2007, inviato all’avv. Santaroni, gli avv.ti Nesta e Gioventù comunicavano che il sig. _____________________, all’esito degli accertamenti tecnici e documentali effettuati, aveva constatato la sussistenza di gravi inadempimenti posti in essere dalla _____________________ e/o dall’_____________________, tali da giustificare il diritto dello stesso alla tutela giudiziale dei suoi legittimi diritti ed interessi;
22) - che i danni subiti e subendi dal sig. _____________________ in conseguenza dell’inadempimento posto in essere dalle società convenute sono riconducibili alle seguenti situazioni:
A) – il sig. _____________________, nella qualità di legale rapp.te della _____________, concludeva con la _____________ un contratto preliminare di locazione commerciale relativo all’immobile, per cui è causa sito in ___________, al canone di locazione pari al 2,95% del volume di affari annuo, al netto dell’IVA realizzato dalla promissaria ______, con un canone minimo garantito annuo di €.________ oltre IVA, sottoposto alla condizione della stipula dell’atto pubblico di vendita dell’immobile promesso al sig. _____________________ dalla _____________________ entro la data del ______. E’ evidente che la mancata stipula dell’atto pubblico di vendita, per fatto non imputabile al sig. _____________________, arrecherà a quest’ultimo gravissimi danni, quantificabili quanto meno ad €. __________ l’anno.
B) - In data ________ la _________ formulava l’offerta per la locazione della porzione immobiliare sita nel centro commerciale di _____________--– al canone annuale di €. _______ l’anno, oltre IVA di legge ed adeguamento Istat, come per legge. Anche in tal caso il danno subito dall’attore va quantificato in misura non inferiore ad €. ________ l’anno.
C) – Sempre con riferimento ad altra porzione del compendio commerciale in questione la ______________, tramite la __________proponeva di concludere un contratto di locazione al canone, della durata di nove anni rinnovabile per altri nove, di €. __________ oltre IVA.
D) – Il sig. ___________ in data _________ formulava l’offerta per la locazione dell’autorimessa parcheggio all’interno del centro commerciale di _______ alle seguenti condizioni:
- per il primo e secondo anno il canone annuale di €. ____________, per il terzo e quarto anno il canone annuale di €. _____________, per quinto e sesto anno il canone annuale di €. _________, con aggiornamento Istat a far tempo dal settimo anno in misura pari al 75% dell’indice di variazione.
Ciò premesso in fatto si espongono le seguenti ragioni di
DIRITTO
1) L' _____________________ e, per quanto di ragione, quale titolare di pegno delle quote della _____________________, l'______, hanno posto in essere una condotta gravemente inadempiente che ha impedito la stipula dell'atto pubblico di vendita entro il termine essenziale del ____, in riferimento agli artt. 7 e 10 del contratto preliminare.
Ai fini di ogni opportuna valutazione in ordine alla condotta gravemente inadempiente posta in essere dalla _____________________, é necessario soffermarsi sulle obbligazioni espressamente assunte dalle medesima _____________________, di cui al contratto preliminare menzionato nelle premesse.
In particolare, a mente dell'art. 7 del contratto preliminare, la promittente alienante si era impegnata espressamente a consegnare, al momento del rogito notarile, l'immobile oggetto della compravendita completamente ultimato, mentre l'art. 10 prevedeva l'obbligo della promittente alienante di presentazione della domanda per l'ottenimento del certificato di agibilità ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. n. 380/01, nonché la produzione di certificazione degli impianti a norma ex lege 46/90, oltre la dichiarazione di conformità di cui alla legge 10/91 degli impianti inerenti al fabbricato de quo.
1a) Quanto alla mancata ultimazione dei lavori.
A seguito di sopralluogo effettuato in loco il _________ dall'arch. _______ su incarico del sig. _____________________, emergeva che i due piani commerciali dell'immobile per cui é causa, non risultavano ultimati.
Infatti, non erano state eseguite le seguenti opere murarie ed impiantistiche.
OPERE MURARIE
-la pavimentazione, il relativo massetto, gli intonaci, gli zoccoletti, alcune parti di muratura; peraltro i solai, realizzati in prefabbricato, risultavano allo stato grezzo (né intonacati, né tinteggiati);
-la struttura, realizzata in cemento armato prefabbricato, non era stata trattata o rivestita con materiale ignifugo;
-le travi, pilastri e solai, come detto allo stato grezzo, rendevano la struttura soggetta a un più veloce deterioramento in caso di incendio;
-porzioni di muratura, e precisamente nella parte che delimita la zona ____ (del piano terra e la loggia), non erano state ultimate, atteso che non era stata realizzata la muratura tra la struttura portante e l’infisso. Inoltre, in riferimento agli infissi, nella loro predisposizione non si era tenuto conto del massetto e del relativo pavimento ancora da realizzare, con la conseguenza che dovranno essere eseguiti lavori radicali, non esclusa la loro sostituzione, al momento dell'ultimazione dell’immobile;
-all’interno dei bagni si sono riscontrate crepe, che percorrono tutta la parete, e nei servizi per i disabili mancano tutti gli accessori come richiesto dalla legge 13/89 e successive modifiche. Ovviamente, come sarà appresso specificato anche in riferimento ad altre necessarie certificazioni ex lege previste, tali mancanze non consentono di redigere valida certificazione in ordine alla regolarità dell’immobile ai sensi della stessa L. 13/89;
- all'interno della zona D/8 si rilevava la presenza di discendenti, ove confluiscono le acque reflue, montati non a ridosso dei pilastri, bensì all'interno della superficie commerciale, privi di rifinitura di qualsivoglia genere, con ogni conseguente ed intuibile pregiudizio per la utilizzazione commerciale dell'area in questione;
-i tubi di adduzione dell’acqua potabile risultavano di portata palesemente insufficiente rispetto alle necessità che le superfici richiedevano.
OPERE IMPIANTISTICHE
Impianto elettrico.
Tale impianto non risultava ultimato e comunque appariva assolutamente inidoneo e non confacente alla destinazione d'uso dell'immobile in questione. Infatti, in riferimento ad entrambi i piani commerciali, le condizioni rilevate erano le seguenti: l'impianto elettrico era realizzato solo limitatamente alle colonne elettriche di adduzione della energia elettrica ai piani, con esclusione di qualsivoglia linea di elettrificazione all'interno dei singoli piani che dunque risultavano inutilizzabili per qualsivoglia destinazione d'uso commerciale.
Né basta!
Infatti, le porzioni di impianti elettrici realizzate risultavano, altresì, del tutto carenti sotto il profilo funzionale, per essere le stesse sottodimensionate ed insufficienti per le necessità riconducibili alle esigenze d'uso di una superficie commerciale complessiva di circa 2.500 mq. Invero, le linee elettriche di alimentazione ai due piani commerciali risultavano predisposte per fornire a ciascun piano commerciale energia elettrica per una potenza massima di appena 60 KW, ovvero una energia appena sufficiente per illuminare una superficie di 25-30 mq!
Tali linee erano collegate ad apparecchiature di erogazione predisposte dall'azienda elettrica, racchiuse in un semplice cavedio, come usualmente si verifica per le utenze elettriche utilizzate nelle piccole abitazioni. Al contrario, la potenza di erogazione, richiesta dalle utilizzazioni commerciali delle superfici oggetto di contratto preliminare, avrebbe richiesto la realizzazione di opere di carattere strutturale di ben altra entita' rispetto a quelle minimali ed insufficienti ex adverso eseguite (ovvero la realizzazione di una vera e propria cabina elettrica), nonchè l'installazione di apparecchiature erogatrici da parte dell'azienda elettrica adeguate ed indispensabili all'utilizzazione commerciale delle superfici in oggetto.
Impianto idraulico.
Allorquando fu concluso il contratto preliminare era espressamente previsto (ma su questo punto ci soffermeremo diffusamente più avanti) che in funzione dei vari locali commerciali previsti nei due piani, fossero realizzati, oltre ai bagni di piano destinati al pubblico, anche vani bagni di pertinenza delle singole unità commerciali. Invece, inopinatamente, nell'apportare tutta una serie di successive varianti progettuali (delle quali più estesamente si tratterà nel prosieguo), la controparte ha pensato bene di realizzare un unico ambiente commerciale al piano terra ed al piano S1 ed, inoltre, di non realizzare alcun locale bagno, eccettuati quelli ai piani destinati al pubblico. A tal riguardo, a prescindere dall'evidente difformità tra quanto rappresentato al momento della conclusione del preliminare e quanto poi realizzato, va posto nel giusto rilievo che in mancanza degli indispensabili locali bagno di pertinenza esclusiva dei due locali commerciali in questione (le cui superfici interne sono di circa 2.500,00 mq complessivi) si é determinata di fatto l'impossibilità di utilizzare dette superfici all'uso commerciale urbanisticamente e contrattualmente previsto.
Ovviamente, tale situazione ha comportato, stante la mancanza dei locali bagno, l'omessa realizzazione dei relativi impianti idraulici di adduzione e scarico delle acque.
Posizionamento e montaggio splinker.
Tale impianto é risultato del tutto mancante.
In altre parole, all'interno delle superfici commerciali, l'unico impianto che é risultato esistente é quello di rilevazione dei fumi.
Da quanto sopra esposto, e con particolare riferimento alla parte impiantistica, si evince che si é venuta a creare una situazione di impossibilità di produrre valide certificazioni ai sensi della legge 46/90, che presuppone una regolare esecuzione delle opere ultimate. Tali certificazioni sono propedeutiche per l'idonea presentazione della richiesta del certificato di agibilità dell'immobile ed il profilo in questione involge la tematica, che ora si passerà a trattare, concernente l'obbligazione, contrattualmente assunta al riguardo, ma non efficacemente adempiuta, dal promittente venditore.
1b) Quanto alla presentazione della domanda per l'ottenimento del certificato di agibilità ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. n. 380/01 per nuove costruzioni.
In effetti, dalla documentazione prodotta dalla controparte, si evince che la _____________________ ha presentato soltanto in data 28-06-07 ed a seguito di espressa e reiterata richiesta del promittente acquirente, tale domanda al ________ del Comune di Roma.
Peraltro, il promittente acquirente, per la prima volta e soltanto in occasione dell'incontro nello studio del notaio _______ che avrebbe dovuto procedere alla stipula dell'atto pubblico il giorno _________, ha preso visione di copia della ricevuta di presentazione della richiesta del certificato di agibilità, senza che gli fossero esibiti in visione la domanda ed i documenti obbligatoriamente da allegare alla detta domanda. Peraltro, dalla ricevuta di presentazione suindicata si evince che "le richieste presentate incomplete della documentazione obbligatoria prevista dalla normativa vigente in materia, del pagamento dei diritti di istruttoria e dei diritti tecnici, non potranno formare oggetto di istruttoria da parte di questo ufficio e saranno archiviate. Decorsi 60 giorni il silenzio dell'Amministrazione sull'istanza del privato intesa all'ottenimento del certificato di agibilità assume significato di assenso solamente quando le dichiarazioni rese risultino veritiere e la domanda sia completa di tutta la documentazione prescritta (art. 20 comma 1 della legge n. 241/90 e art, 25 comma IV del D.P.R. 380/01)".
E' di tutta evidenza, dunque, che la sola presentazione della ricevuta della richiesta del certificato di agibilità, priva di qualsivoglia documento ad essa allegato, nonché la presentazione della domanda lo stesso giorno della programmata stipula dell'atto pubblico di vendita, ha posto materialmente il promittente acquirente nella impossibilità di accertare la regolarità della domanda presentata e, conseguentemente, di valutare se potesse essere rilasciato il certificato di agibilità indispensabile per l'utilizzazione dell'immobile all'uso commerciale.
Ma v'é molto di più!
Infatti, come evidenziato dall'arch. __________ e, come peraltro oggettivamente riscontrabile, risulta quanto segue:
- la certificazione ai sensi della L. n. 46/90, relativamente alla corretta e completa esecuzione degli impianti elettrici é stata effettuata e depositata con esclusivo riferimento alle colonne di elettrificazione ai piani, ma non con riferimento agli impianti di elettrificazione delle superfici commerciali ai piani terra ed S1, poichè in tali ambiti, come sopra rilevato, non sono stati affatto realizzati detti impianti, con la conseguenza che, giusta le condizioni di perfezionabilità della procedura di agibilità, sopra richiamate, la agibilità non potrà essere conseguita per le porzioni immobiliari in oggetto;
- la certificazione depositata ai sensi della L. n. 10/91 in ordine agli impianti termici dei locali in oggetto, risulta assolutamente inidonea, atteso che, a seguito delle rilevanti modificazioni strutturali e di distribuzione interna degli spazi commerciali, apportate dalla promittente venditrice, rispetto ai progetti originariamente assentiti, con le due varianti a sanatoria di cui più avanti si tratterà diffusamente, sarebbe stato necessario redigere un nuovo progetto per il contenimento energetico, ai sensi della L. 192/02 e successivo D.L.vo 12-12-2006, n. 311, con successiva ed idonea certificazione di conformità. All'uopo, giova rilevare che lo steso notaio _______, con lettera del 20/6/2007 richiedeva alla soc. _______ la certificazione energetica di cui al D.L.n.311/2006;
- sempre per quanto concerne le superfici con destinazione commerciale, ed ai fini del rilascio della certificazione di agibilità, difetta la produzione della certificazione attestante che il rapporto tra la superficie finestrata e quella di calpestio non é inferiore ad 1/8;
- infine, salvo ogni ulteriore aggiuntiva contestazione, all'esito di una più completa acquisizione documentale, e con riferimento alla certificazione di inizio e fine lavori, allegata alla richiesta di agibilità, va evidenziato che alle indicate date, con particolare riferimento a quella di ultimazione dei lavori, la situazione di fatto non era corrispondente a quella dichiarata, atteso che, come sopra analiticamente specificato, il fabbricato in questione, proprio con riferimento alle unità commerciali, non risultava ultimato in elementi costitutivi indispensabili ai fini della effettiva agibilità e concreta funzionalità dei locali medesimi.
Al riguardo va evidenziato, con riferimento alle carenze della parte impiantistica, che le mancanze in questione determinano l’impossibilità di produrre le certificazioni di regolare esecuzione ai sensi della legge n. 46/90, stante la mancata ultimazione dell’opera. Tali certificazioni, giova rilevare, sono indispensabili per il rilascio del certificato di agibilità dell’immobile e debbono necessariamente essere allegate alla domanda propedeutica al rilascio del detto certificato, con la conseguenza che dichiarazioni non veritiere determinerebbero il mancato rilascio del certificato e l’archiviazione della pratica.
2) L' _____________________ e, per quanto di ragione, quale titolare di pegno delle quote della _____________________, l'____, hanno posto in essere una condotta gravemente inadempiente che ha impedito la stipula dell'atto pubblico di vendita entro il termine essenziale del 30 giugno 2007, in riferimento all’art. 3, lett. B, del contratto preliminare.
Invero la promittente alienante aveva garantito che il compendio immobiliare sarebbe stato realizzato in conformità a leggi, regolamenti ed in genere prescrizioni di qualsiasi genere sia dal punto di vista urbanistico ed edilizio.
Nella fattispecie, invece, è accaduto quanto segue:
- in data _______, con prot. N. _______, veniva presentata dalla soc. _____________________ una DIA ai sensi dell’ art. 22, DPR 380/2001 per variante al Permesso di Costruire n. ------- completo di convenzione integrativa ed atto d’obbligo. Le opere in variante riguardavano la diversa distribuzione degli spazi interni, la revisione del perimetro del fabbricato, la modifica della copertura, la revisione della sistemazione degli spazi esterni ed i prospetti, le modifiche della posizione della rampa di accesso. Tali interventi, tenuto conto della loro natura ed entità, per essere realizzati legittimamente, non potevano essere eseguiti in DIA ai sensi dell’art. 37 in riferimento all’art. 22, comma 2°, del DPR 380/01, bensì necessitavano del permesso di costruire in variante ai permessi già ottenuti, tenuto altresì conto della procedura in precedenza espletata con relative convenzioni ed adozione di PUA in variante alle vigenti prescrizioni di PRG. Infatti gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino variazione delle unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti e/o delle superfici costituiscono interventi non inquadrabili nelle c.d. varianti lievi eseguibili ex art. 22, comma II, del DPR n. 380/01 ma richiedono il preventivo rilascio di permesso di costruire in variante da parte dello stesso organo che ha rilasciato i titoli originali (in tal caso il IX Dipartimento del Comune di Roma) previo espletamento delle procedure prescritte dalle originarie convenzioni sottoscritte con il Comune di Roma.
Inoltre, in data ______, la soc. _____________________ presentava una ulteriore DIA ai sensi dell’art. 37 del citato DPR in variante ed a integrazione della precedente, per opere concernenti la ridistribuzione nel piano S1 delle zone a destinazione commerciale e per la riduzione del vano scale lato ________, con relativa ridistribuzione dei servizi. Ciò avveniva anche al piano superiore con ulteriore variazione strutturale dell’immobile e con evidente modificazione dei prospetti. Anche per tali opere sarebbe stato necessario richiedere il permesso di costruire al ____ Dipartimento del Comune di Roma e non presentare semplicemente una DIA a completamento al Municipio ____ex art. 37 DPR 380/01, come accaduto nella fattispecie. Peraltro a corredo di una DIA così complessa sarebbe stato necessario redigere un progetto per il contenimento energetico ai sensi del DL.gs 12.12.2006 n. 311 e successivamente la dichiarazione di conformità.
Invero le modificazioni strutturali e la ridistribuzione delle zone a destinazione commerciale verificatesi con la prima e la seconda DIA hanno determinato di fatto una sostanziale modifica degli spazi commerciali; di tal che a fronte della prevista suddivisione in più locali commerciali del piano seminterrato e del piano sovrastante, sono stati creati due ambienti commerciali al seminterrato 1 ed un ambiente commerciale unico al piano terra. Ciò non soltanto in evidente difformità rispetto a quanto contrattualmente pattuito ma anche con negativi riflessi in ordine al rilascio di licenze commerciali per locali di tipologia difforme rispetto a quella prevista nel progetto originario approvato dal Comune di Roma ed a quanto previsto nelle convenzioni a suo tempo sottoscritte con lo stesso Comune.
Sotto diverso profilo, inoltre, va altresì rilevato che la circostanza, sopra illustrata, della effettuata comunicazione di fine lavori da parte della soc. _____________________, non avente effettivo riscontro nella realtà fattuale per quanto riguarda i locali ad uso commerciale pone, allo stato, delicati problemi di carattere urbanistico. Infatti, stante l’intervenuta dichiarazione di ultimazione dei lavori, ai fini della regolare esecuzione dei lavori non eseguiti, è necessario espletare la procedura per l’ottenimento di nuovo permesso di costruire, che si rivela particolarmente complessa, oltre l’ordinario, attesa la natura di intervento in deroga alle prescrizioni di PRG.
In ogni caso, nella eventuale più favorevole ipotesi di non necessità del rilascio di nuovo permesso di costruire, sarebbe comunque necessario attivare una procedura in forma semplificata, con ogni ovvia conseguenza in termini di tempo e di oneri, che, ovviamente, ricadrebbero sull’acquirente.
Sotto ulteriore e diverso profilo, va rilevato che la controparte, ai sensi del richiamato art. 4, lett. A-D del contratto preliminare avrebbe dovuto consegnare l’immobile, libero da pesi e/o vincoli di qualsivoglia natura e, comunque, pagare tutte le imposte relative all’unità immobiliare promessa in vendita. Accade, invece, nella fattispecie, che la parte promittente alienante non ha corrisposto al Comune di Roma la somma di oltre __________ euro prevista nelle Convenzioni sottoscritte dalla stessa con il Comune di Roma, a titolo di corrispettivo delle concessioni ad edificare ottenute: sia per quanto concerne la remunerazione dovuta al Comune per la riqualificazione ambientale derivante dall’intervento costruttivo eseguito, sia in riferimento al maggior compenso dovuto allo stesso Comune di Roma in conseguenza della circostanza che quest’ultimo, quale concedente dell’opera, non rientrerà nel possesso e nella titolarità di tutte le superfici, con destinazione commerciale e relative pertinenze (ossia quelle promesse in vendita al sig. _____________________) allo scadere del rapporto di concessione. Della suindicata somma di €. ___________ il minor importo di circa _________ euro è il corrispettivo della superficie commerciale e relative pertinenze, oggetto del preliminare di compravendita. Pertanto, per tale complessiva somma, la promettente venditrice ha chiesto ed ottenuto dal Comune di Roma una rateizzazione in 24 mesi, con attivazione di polizza fideiussoria a garanzia dell’adempimento. Tale garanzia fideiussoria ha validità, allo stato, di un anno. Conseguentemente, nell’ipotesi di mancato rinnovo della polizza fideiussoira alla scadenza annuale e/o di omesso pagamento da parte della soc. _____________________, l’attore si vedrebbe esposto economicamente, quale acquirente del compendio commerciale oggetto del presente atto, nei confronti del Comune di Roma. E’ di tutta evidenza che la situazione sopra evidenziata costituisce un peso ed un gravame incombente sull’immobile, per cui è causa, in violazione dell’impegno contrattualmente assunto, all’art. 4, lett. A-D del preliminare, dal promittente alienante.
Alla luce di quanto sopra esposto e dedotto,
RITENUTO
- che è palese l’inadempimento posto in essere dalla _____________________ e/o dall’_____________________, dal quale sono derivati gravi danni all’attore;
- che è diritto ed interesse dell’attore ottenere il trasferimento dell’immobile oggetto del preliminare, salva la riduzione del prezzo per la mancata ultimazione dei lavori, nella misura che sarà provata in corso di causa e salvo il risarcimento del danno da liquidare in separato ed autonomo giudizio;
- che l’attore si dichiara pronto a versare, comunque, la residua quota contanti di €. __________ , come previsto nel contratto preliminare di cui alle premesse;
- che nell’ipotesi di accertata violazione della legge urbanistica che renda impossibile il trasferimento dell’immobile e quindi nell’ipotesi di sussistenza di causa ostativa alla emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., l’attore sarebbe legittimato a recedere dal contratto preliminare ed a ottenere la restituzione del doppio della versata caparra confirmatoria e soltanto a tal fine l’attore, come sopra rappresentato, in via subordinata e ferma restando la richiesta principale ex art. 2932 cod. civ., con il presente atto formalmente dichiara di recedere, come in effetti recede, dal contratto preliminare concluso in data ______, concluso, previo consenso da parte dell’_____________________ e della _____ dal sig. _____________________, per sé o persona fisica o giuridica da nominare, con la _____________________, ed avente ad oggetto il complesso commerciale sito in ______, __________, con relativi parcheggi di pertinenza sulla sopra indicata area censita al catasto terreni al foglio n. ________, particelle ___.
Tutto ciò premesso, il sig. _____________________, come in epigrafe rapp.to e difeso
CITA
1) la _____________________, in persona del suo legale rapp.te pro tempore, con sede in _______, Via _____;
2) l’_____________________ in persona del suo Presidente pro tempore, con sede in __, Via _____;
a comparire innanzi al Tribunale Ordinario di Roma, nei noti locali di V.le Giulio Cesare n. 54/B – Via Lepanto n. 4 – sezione destinanda e Giudice designando all’udienza che si terra il giorno _________, ore di rito, con invito a costituirsi nel termine di giorni 20 prima dell’udienza, ai sensi e nelle forme stabilite dall’art. 166 c.p.c., con l’avvertimento che la costituzione oltre detto termine comporterà le decadenze di cui all’art. 167 c.p.c. e con l’avvertenza che non comparendo si procederà in loro contumacia, per ivi sentir accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
Piaccia all’adito Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così giudicare:
A) in via principale, accertato che la _____________________ in persona del suo legale rapp.te pro tempore, e/o l’_____________________ in persona del suo Presidente pro tempore, si sono resi inadempienti all’obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il ________, nonché all’obbligo di ultimazione e di consegna dell’immobile e di pagamento al Comune di Roma del corrispettivo dovuto e previsto in sede di Convenzione, con ogni conseguente danno dell’attore, e dato atto, altresì, che l’attore offre nuovamente con il presente atto la somma di €. _____________, effettuate le dovute compensazioni che fin d’ora si richiedono per la mancata ultimazione e consegna dell’immobile per il peso, riconducibile al corrispettivo di concessione non pagato al Comune di Roma, gravante sull’immobile e quantificabile allo stato nella misura di €. ________ circa, oltre la quota parte relativa alla riqualificazione ambientale, o, comunque, nella misura di giustizia, oltre il risarcimento dei danni subiti e subendi, nella misura di €. __________, o, comunque, in quella maggiore o minore che risulterà accertata nel corso di causa, dichiarare l’autenticità delle sottoscrizioni apposte nel contratto preliminare sopra richiamato, ed emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente al complesso immobiliare, sito in _________, insistente sull’area individuata al catasto terreni del Comune di Roma al foglio n. 798, particelle 60, 62, 63 e 65 ed attualmente distinto al NCEU del Comune di Roma con i seguenti dati identificativi:
- il piano terra al foglio n. ____, particella ____, cat. ___;
- al piano seminterrato , foglio n. ___, particella ___, sub. ___, cat. ___;
- al piano seminterrato 1, foglio n. 798, particella 1009, sub. 351, cat. D/8;
……………….
………………
ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma la sua trascrizione ai sensi dell’art. 2652 n. 2, cod. civ., con esonero da ogni responsabilità;
B) in via subordinata, e nell’ipotesi di violazione della legge urbanistica che renda impossibile il trasferimento dell’immobile per cui è causa, dichiarare risolto il contratto preliminare concluso il _______, tra le parti in causa, condannando in solido, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente nel presente atto e che qui si ribadisce, la _____________________ in persona del suo legale rapp.te pro tempore e l’_____________________ in persona del suo Presidente pro tempore, alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dal sig. _____________________ oltre il risarcimento di tutti i danni subiti e subendi nella misura di €. _________, o in quella maggiore o minore che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge;
C) in ogni caso condannare in solido i convenuti alla restituzione in favore dell’attore di tutte le somme dovute e ritenute di giustizia anche in relazione alla compensazione di cui al punto A).
Con vittoria di spese, competenze ed onorari.
In via istruttoria si chiede:
- che siano acquisiti i documenti, di cui alle premesse del presente atto e che saranno depositati all’atto dell’iscrizione a ruolo della causa ed indicati specificamente nell’indice del fascicolo di parte;
- che sia disposta CTU al fine di accertare la conformità dell’opera realizzata rispetto a quanto pattuito nel contratto preliminare concluso dalle parti e l’eventuale ultimazione o meno delle opere nonché la regolarità sotto il profilo urbanistico delle stesse, l’eventuale quantificazione economica delle opere non realizzate ed i danni subiti dall’attore per la mancata stipula dell’atto pubblico di vendita entro il termine essenziale del ______;
- che sia disposto l’interrogatorio formale delle parti convenute sulle circostanze di cui in narrativa salva la prova per testi all’esito, che espressamente ci si riserva di articolare.
Si avanza, inoltre, espressa riserva di richiesta dei termini di cui all’art. 183, VI comma, c.p.c. per le richieste e gli adempimenti in esso previsti.
Si indica per il valore della causa l’importo di €. _________.
Ai fini delle comunicazioni di cui alla vigente legge n. 80/05 si indica il seguente n. di fax 06/6838993.
Roma,
Avv. Paolo Nesta Avv. Mauro Gioventù
RELATA DI NOTIFICA
Io sottoscritto ufficiale giudiziario addetto all’ufficio notifiche della Corte d’Appello di Roma ho notificato il suesteso atto di citazione:
1) alla _____________________, in persona del suo legale rapp.te pro tempore, con sede in ________, Via _______.
